台中公園三井La 東區買屋 / 東區買房 - 1138萬買台中公園新站特區一中商圈秀泰金雞母四套房

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1138 萬
參考單價：37.36 萬/坪
地址：台中市東區富榮街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 4衛 4陽台 4廚房
總坪數：30.462 坪 (不含車位面積)
主建物面積：25.098 坪
附屬建物面積：1.984 坪
共同使用：3.38 坪
土地面積：7.943 坪
樓別/樓高： 3樓 / 5樓
屋齡：45 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 套房
車位描述：周邊好停好租

影音專區

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：進德國小台中一中台中科大
鄰近公園：台中公園湧泉公園
生活機能：富好商場全聯建國市場
附近交通：四通八達轉運中心台中新站
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者分析報告：1365257 台中公園新站特區四套房

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與機能完善：位於東區富榮街，鄰近台中公園、台中一中及秀泰影城，且距離台中新站轉運中心近，生活交通極方便。租金報酬率高：總價一千一百餘萬，年收租約六十八萬，預估投資回報率達 6%，在當前市場環境下相當吸引人。裝修與設備完善：每間房均配備完整家電、冷氣及家具，並具備智能電錶與門禁系統，可立即出租無需額外投入。合法變更文件：擁有室內裝修合格證，顯示隔間與廁所變更具有合法性依據，降低未來法規疑慮。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較老：建物已達 45 年，屬高齡建築，可能面臨水電管線老化、電梯缺乏或維護成本增加等問題。無車位配套：總坪數未包含車位，對於有車族而言需額外解決停車問題，且可能影響部分買家意願。單價偏高：考量屋齡因素，每坪參考單價 37.36 萬相對較高，若未來房價調整，資產價值風險需留意。隱藏成本：每月需繳交垃圾子母車費 2500 元及網路第四台費用 900 元，這將增加持房成本並影響實際淨收益。
機會 (Opportunities)	重劃區發展潛力：鄰近台中新站特區與一中商圈，隨著周邊更新持續進行，具備長期的資產增值潛力。學租需求穩定：鄰近台中一中、科大及進德國小，學生族群龐大，能維持相對穩定的租屋需求。老舊建築更新：位於公園特區內，未來若面臨都市更新或重建機會，土地價值可能被重新挖掘。
威脅 (Threats)	法令風險：部分陽台外推及增設窗戶雖常見，但若被認定為違建，可能面臨拆除罰款或影響買賣過戶。貸款限制：高齡建築通常會受到銀行對老屋成數與貸期的嚴格限制，提高購屋者的頭款負擔或無法承貸。市場波動：投資報酬率 6% 是基於目前租約狀態，若遇到空屋期長、租金下調或政府補貼退場，收入將受衝擊。維護費用上升：隨著建物老化，公共設施維修基金或突發性損壞（如水電問題）的處理成本可能攀升。

2. 物件評論

這處位於台中東區富榮街的投資型物業，對於尋求穩定現金流的投資者而言，是一個值得深入評估的標的。其最大的亮點在於優異的地理位置與高達 6% 的年租金報酬率，配合完善的租屋裝潢與智能設備，能讓資金投入後迅速產生收益。鄰近的一中商圈、公園特區以及台中新站等優質資源，也為未來資產保值提供了基礎。

然而，買房者必須正視屋齡已達 45 年這一關鍵因素。老舊建物不僅可能面臨銀行房貸成數與年限的縮限，增加自備款壓力，後續的維護成本也不容忽視。此外，部分陽台外推的法律風險需透過專業人士確認是否完全合法化，以避免未來產權糾紛。

結論：值得購買，但建議以現金投資或高自備款方式進行。 若您具備充足的現金流並能接受老屋的潛在維護挑戰，此物件提供的高租金回報與核心地段價值，足以抵消時間折舊的風險。但若是尋求短中場資產快速增值，或對老屋貸款條件較為依賴者，則需格外審慎評估資金成本與持房風險。建議在看屋前務必確認該陽台外推之法令狀態，並詳查銀行對該建物的承貸成數。