明華國中學區電梯大樓  鼓山買屋 / 鼓山買房 - 明華國中龍華國小明星學區高樓層三房車位三民左營好房

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1320 萬
參考單價：28.92 萬/坪
地址：高雄市鼓山區明華路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛 3陽台 1廚房
總坪數：45.64 坪 (不含車位面積)
主建物面積：25.61 坪
附屬建物面積：4.35 坪
共同使用：15.68 坪
土地面積：3.09 坪
樓別/樓高： 20樓 / 23樓
屋齡：31 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道機械式
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：5611 元/月
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：明華國中/龍華國小/三民家商
鄰近公園：凹子底公園/華榮公園
生活機能：龍華市場
附近交通：巨蛋捷運站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與生活圈：位於巨蛋核心商圈，鄰近漢神、義享天地等百貨，生活機能極佳。學區優勢：明華國中與龍華國小雙重明星學區，滿足子女教育需求。戶別條件： 20 樓為高樓層（共 23 樓），採光通風良好，衛浴開窗設計提升居住舒適度。車位配套：總價已包含車位，減少購置額外車位的成本。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡因素：屋齡達 31 年，較接近住宅貸款年限上限，可能影響未來轉手或貸款成數。管理費用：每月管理費約 5,600 元，對家庭開支而言是一筆不小的固定支出。車位限制：為坡道機械式停車，存取車較為不便；機車無固定位需每年抽籤，缺乏保障。
機會 (Opportunities)	區域增值潛力：周邊持續開發（如富邦 BOT、巨蛋商圈擴建），長期來看有助於房價保值。稀缺性：明星學區的高樓層三房兩衛設計較少見，特定族群需求穩定。環境優勢：鄰近凹子底公園與華榮公園，休閒運動資源豐富。
威脅 (Threats)	老屋維護風險：隨著屋齡增加，若大樓未進行妥善更新或修繕，未來可能面臨高額的公設維修費用。市場流動性：高單價的老屋在二手市場可能面臨買家選擇面較窄的問題。政策法規：都市更新政策或房屋稅制調整，可能會影響持有成本。

2. 物件評論

此物件非常適合「重視子女教育與核心地段」的剛性購屋家庭。最大的購買理由是明星學區加上巨蛋商圈的地段優勢，這提供了穩定的居住價值與較強的保值能力。高樓層的視野與通風也是提升生活品質的關鍵亮點。

然而，您需要審慎評估的是屋齡與持有成本。31 年的老宅需留意大樓的公共設施維護狀況及管理費負擔；此外，機械式車位及無固定機車位的設定，若您有騎乘機車習慣，需考量便利性是否會影響日常起居。總價 1,320 萬在該區域屬合理行情，若以長期持有（如子女就學至畢業）為規劃目標，此物件具備相當的購買潛力；若重視短線流動性或極新產品，則建議再行斟酌。

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三民左營好房

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