台南站前５年精品兩房  北區買屋 / 北區買房 - 大台南房仲王台南站前年精品兩房車位-台南市北區公園南路

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1198 萬 (含車位價)
參考單價：36.15 萬/坪
地址：台南市北區公園南路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：森慕光
格局： 2房(室) 1廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：33.14 坪 (包含車位面積)
主建物面積：16.63 坪
附屬建物面積：2.47 坪
共同使用：9.73 坪
其他面積：4.31 坪
土地面積：6.45 坪
樓別/樓高： 2樓 / 11樓
屋齡：5 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：其它
車位描述：車塔式車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：3895 元/月
鄰近學校：公園國小.明德國中
鄰近公園：台南公園
生活機能：鴨母寮市場
附近交通：台南火車站成功路站公園路站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段核心：位於台南市北區精華路段，鄰近火車站與轉運站，交通樞紐便利。 2. 居住機能強：緊鄰台南公園、圖書館及鴨母寮市場，生活機能与休閒資源充足。 3. 屋况新穎：屋齡僅 5 年，屬次新成屋狀態，內部設施可能保養較佳。 4. 格局實用：2 房 2 衛設計適合小家庭或新婚夫妻，且附赠車位提升便利度。 5. 社區品質：總戶數僅 29 戶，屬同質性高的精品社區，管理相對單純。
劣勢 (Weaknesses)	1. 價格門檻：參考單價約 36.15 萬/坪，在區域內屬於中高價位，預算壓力較大。 2. 樓層影響：位於 2 樓（共 11 樓），可能面臨較強的路面噪音或隱私問題，視野相對受限。 3. 持有成本：每月管理費約 3,895 元，對於小坪數住宅而言，固定支出比例稍高。
機會 (Opportunities)	1. 投資潛力：因靠近車站與學校（公園國小、明德國中），出租市場需求通常穩定。 2. 保值性佳：「蛋黃區」地段在經濟波動時通常較具抗跌性，長期持有風險相對可控。 3. 自住舒適度：5 年新屋適合新成屋裝修或免修繕，可直接入住或輕微改裝。
威脅 (Threats)	1. 市場波動：整體房市若進入調整期，高單價區域的流動性可能較慢。 2. 環境干擾：鄰近火車站及公園南路車流量大，低樓層需考量空氣品質與噪音影響。 3. 政策風險：未來若有房地產相關稅制或法規調整，持有成本可能增加。