東區辦公大樓  東區買屋 / 東區買房 - 近夢時代超值超優商辦3F3 台南東區房地產

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：915 萬
參考單價：12.85 萬/坪
地址：台南市東區東門路三段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：71.22 坪 (不含車位面積)
主建物面積：38.96 坪
附屬建物面積：16.13 坪
共同使用：16.13 坪
土地面積：7.57 坪
樓別/樓高： 3樓 / 14樓
屋齡：33 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 辦公

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理描述：每坪50元/ 月
鄰近學校：復興國小、復興國中
鄰近公園：巴克禮公園
生活機能：家樂福
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

台南東區商辦物件分析報告

您好，以下為您針對編號 1362835 之台南東區商辦物件所做之買房者角度分析。本報告旨在協助您評估此投資標的的優缺點與潛在價值。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段極佳：位於台南東區核心地帶，鄰近夢時代購物中心、影城及後甲商圈，人潮與商業活動密集。生活機能完善：周邊有家樂福、麥當勞、肯德基等消費場所，以及巴克禮公園與文化中心，環境優質且便利。單價具競爭力：總價 915 萬、參考單價約 12.85 萬/坪，對於近夢時代的區域而言，屬於入門級價格。使用彈性高：商業用途允許自用或出租，適用性廣泛。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較高：屋齡已達 33 年，銀行融資年限可能受限，且未來維修保養成本與機會較新案來得高。無車位配套：資料顯示不含車位，對於商辦而言，停車便利性不足可能會降低招租吸引力或訪客意願。
機會 (Opportunities)	租金收益潛力：東區商務活動頻繁，若能招租給中小型企業或補習班等業態，可穩定產生現金流。區域發展：夢時代周邊持續為台南商業熱點，長期來看具備抗跌性與保值空間。自用投資雙重選項：若您有自置辦公室需求，此價格在該地段較難尋覓同級距物件。
威脅 (Threats)	資產折舊風險：隨著屋齡增長，若未進行良好維修管理，建物價值可能隨時間快速折損。市場競爭：東區若有新開辦大樓或更新案湧入，可能對現有租戶產生分流影響。融資困難度：33 年舊商辦在貸款條件上可能較嚴格，影響資金周轉效率。

2. 物件評論

購買建議：值得考慮，但需視您的購屋目的而定。

此物件對於「投資收租」或「預算有限的自用需求」者而言，具備相當吸引力。主要原因在於其地理位置位於台南東區核心，且價格單價在該區域屬相對低標（約 12.85 萬/坪），具有明顯的價格優勢。生活機能與鄰近夢時代的輻射效應，能確保一定的流量與租戶基礎。

然而，您必須正視「屋齡」與「無車位」兩大硬性劣勢。33 年的建物意味著後續可能面臨較高的整修維護成本，且缺乏車位將在租賃市場上減少部分對車輛通勤者的吸引力。此外，房間格局細碎（11 間）也限制了租戶群體的類型。若您打算長期持有收取租金，並能接受舊建築的特性，這是一筆性價比不錯的標的；若是期待短線獲利或偏好新穎設施，則需多加斟酌。建議在購置前務必確認該大樓的管理維護狀況與周邊車位供應情況，以評估實際收益風險。