松山區公寓一樓  松山買屋 / 松山買房 - 台北新北法拍｜402捷運南京三民站｜寶清公園｜公寓一樓附增建

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~2736 萬~~2190.6 萬
參考單價：73.39 萬/坪
地址：台北市松山區寶清街 30巷 22號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：台北113德114128一
法院別：台北法院
投標日：115/04/02
保證金：439 萬元
拍賣情況：待標
拍次：三拍
點交情況：點交
格局：開放空間
總坪數：29.85 坪 (不含車位面積)
主建物面積：27.14 坪
附屬建物面積：2.71 坪
增建坪數：4.05 坪
土地面積：8.62 坪
樓別/樓高： 1樓 / 4樓
屋齡：55 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

加蓋格局描述：包含房屋前方雨遮覆蓋至外牆之範圍及房屋後方外推之洗衣間及廚房
管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段潛力佳：鄰近捷運南京三民站及寶清公園，生活機能便利，通勤便捷。價格具吸引力：第三階段拍賣底價為 2190.6 萬元，單價約 73 萬/坪，相比前兩次流標有顯著折價空間。點交明確：拍賣公告註明「拍定後點交」，且債務人稱無出租借出，法律程序上較易執行佔有關係。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡過高：已達 55 年，貸款成數可能受限，銀行核貸評估嚴格。房屋狀況差：勘驗報告顯示嚴重漏水、壁癌普遍，走廊及牆面受損，需投入大量資金修缮。增建法律風險：存在 4.05 坪 RC 增建（洗衣間及廚房），未來可能面臨拆除或罰款，且計算坪數時不計入正式產權。樓層不利：位於無電梯一樓，隱私性較差，通風與採光易受影響，長期居住舒適度低。
機會 (Opportunities)	改造增值空間大：若能成功解決漏水及結構問題，裝修後自住或轉手價值可能提升。區域發展：松山舊社區持續更新，鄰近捷運站之老公寓具備長期持守與抗通膨潛力。以價制量：若購屋者資金充裕且具裝修能力，可利用低底價取得核心地段資產。
威脅 (Threats)	隱形成本高昂：漏水及壁癌修復工程複雜，預估費用可能超出預設預算。佔用抗爭風險：雖為點交，但現由債務人家屬居住，若搬遷時延宕或發生衝突，將產生訴訟與時間成本。市場流動性低：高齡無電梯一樓公寓，未來轉手難度較高，買家受眾較窄。

2. 物件評論總結

此物件屬於典型的「高風險、高報酬」法拍屋，是否值得購買取決於您的購屋目的與專業度。

若您尋求的是長期資產配置且具備裝修經驗，這是一筆值得考虑的投資機會。因為在松山區捷運站旁取得約 30 坪的空間，單價僅 73 萬/坪，確實低於一般同區新成屋或公寓行情，第三拍底價也反映了折價幅度，具備成本優勢。

然而，若您為首次購屋者、需立即居住或預算受限，則強烈建議三思。55 年屋齡加上嚴重漏水與壁癌，隱藏的修繕費用恐是無底洞；此外，無電梯一樓及增建的法律風險，將直接影響銀行核貸成數與未來的轉手流動性。

主要理由：

地段稀缺：位於核心捷運區，公園旁環境優異。
價格折讓：第三拍底價已大幅下調，提供議價空間。
體質不佳：高齡、漏水風險及增建問題需極高的專業判斷與資金準備。

建議在參標前務必親自確認現場狀況（如漏水深度）並評估貸款資格，切勿單憑價格誘因倉促出手。

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