煙波行館次頂樓  北區買屋 / 北區買房 - 新竹中古屋【煙波行館】次頂樓採光最佳，內棟戶謐靜，外棟擋風

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1098 萬~~1038 萬 (含車位價)
參考單價：30.51 萬/坪
地址：新竹市北區天府路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：煙波行館
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：34.026 坪 (包含車位面積)
主建物面積：18.785 坪
附屬建物面積：3.527 坪
共同使用：11.714 坪
車位坪數：3.466 坪
土地面積：2.978 坪
樓別/樓高： 13樓 / 14樓
屋齡：18 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道機械式
車位描述：B3-195
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：2067 元/月
鄰近學校：南華國中.南寮國小
鄰近公園：南寮運動公園
生活機能：南寮漁港.全聯.美聯社.自由聯盟
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 採光與空間：次頂樓（13/14 樓）位於高處，採光明亮且視野較佳；所有房間均設窗戶，無暗房，客臥室採玻璃隔間進一步增加通透感。 2. 價格效益：總價含車位為 1038 萬元，參考單價約 30.5 萬/坪，在鄰近區域具備競爭性；管理費 2067 元相對低廉。 3. 居住安全與便利性：內棟戶環境靜謐，社區每層梯間設置消防栓；樓梯可直達地下室，車位設有迴轉空間，動線規劃細緻。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡：屋齡約 18 年，雖非老舊但可能需關注管線老化或公共設施維護狀況。 2. 車位型態：為坡道機械式車位，雖然有迴轉空間，但相較平面車位在停車便利性與未來轉手吸引力上稍弱。
機會 (Opportunities)	1. 學區優勢：鄰近南華國中與南寮國小，適合重視子女教育的家庭購置。 2. 生活機能：周圍有南寮漁港、運動公園及多家便利商店（全聯等），生活品質佳且消費便利。
威脅 (Threats)	1. 市場流動性：機械式車位在二手房市中可能影響部分買家的採買意願，未來轉手時需留意接盤對象。 2. 建築維護成本：隨著屋齡增長，未來社區公共基金或大規模修繕費用可能增加，需留意管委會運作。

物件評論

購買建議：值得列入考慮

此物件對於追求「高採光」、「生活機能」及「預算控制」的家庭來說，具備很高的吸引力。主要理由在於其位於次頂樓的優質居住體驗（安靜、明亮）與合理的持有成本（低管理費、含車位總價）。加上鄰近學校與公園，非常適合親子家庭長期居住。建議購買前需確認車庫實際操作便利性，並檢視屋況是否有明顯漏水或老舊管線問題，若整體狀況良好，此物性價比極高。