全新完工【新祐景然】香山買屋 / 香山買房 - 新竹中古屋全新完工【新祐景然】二房平面車位

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1288 萬 (含車位價)
參考單價：32.43 萬/坪
地址：新竹市香山區延平路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：新祐景然
格局： 2房(室) 2廳 2衛
總坪數：39.711 坪 (包含車位面積)
主建物面積：19.375 坪
附屬建物面積：2.275 坪
共同使用：18.061 坪
車位坪數：7.499 坪
土地面積：8.106 坪
樓別/樓高： 8樓 / 14樓
屋齡：2 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：B1-53
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：2240 元/月
鄰近學校：市立港南國小. 市立南華國中
生活機能：全聯.7-11.南寮漁港
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

新竹香山區新祐景然物件分析報告

您好，針對您關注的編號 1358173「新竹中古屋全新完工【新祐景然】二房平面車位」物件，以下為您整理專屬於買房者視角的詳細分析。這份報告旨在協助您釐清該標案的關鍵優缺點，作為決策參考。

1. SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 屋況優良：屋齡僅 2 年且標榜全新完工，內部裝潢新穎，可省去裝修成本與時間。 2. 附贈車位價值：總價包含坡道平面式車位，在當前停車艱難的情況下極具吸引力，且平面車位比機動型或地下車位更便利。 3. 品牌口碑：建商為新祐建設，市場評價用料實在，居住安心感較高。 4. 樓層與視野：8 樓 / 14 樓屬於中高樓層，採光通風佳，且享有較好的遠景視野。 5. 持有成本低：每月管理費僅 2240 元，相對於同類型電梯大樓而言負擔極輕。
劣勢 (Weaknesses)	1. 地段成熟度：位於香山區延平路二段，雖然生活機能尚可，但相較於新竹市區或東區，大型百貨與繁華商業氛圍稍弱。 2. 公共設施有限：極低的管理費可能意味著社區缺乏游泳池、健身房等大型休閒公設，居住體驗以居家為主。 3. 格局坪數分配：總坪數 39.71 坪含車位，實際室內坪數約在 35 坪上下，兩房兩衛的規劃需確認客廳與臥室的實際大小是否寬敞。 4. 通勤考量：若工作地點在新竹市中心或園區，早尖峰時段延平路可能面臨車流擁堵風險。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展潛力：香山區近年來交通建設持續推展（如輕軌等周邊效應），長線看漲空間存在。 2. 學區與機能：鄰近港南國小與南華國中，且生活圈有全聯、7-11 及南寮漁港，適合親子家庭或喜歡休閒生活的族群。 3. 投資彈性：若未來無自用需求，周邊租屋市場穩定（包含新住民或上班族），此類含車位的新成屋較容易轉手或出租。
威脅 (Threats)	1. 房價波動風險：不動產市場受利率與政策影響大，需考量長期持有成本與未來增值空間。 2. 同區供給量：新竹香山一帶近年來新案推出不少，若未来同區域有更多新屋上市，可能會稀釋本物件的稀缺性。 3. 南寮週末車潮：鄰近漁港與海岸線，每逢假日遊客眾多，周邊道路可能較為混亂，影響居住寧靜度。

2. 物件評論

整體而言，這是一個適合首購置產或重視停車需求的小型家庭考慮的物件。

值得購買的理由： 首先，「屋齡新」與「含平面車位」是本案最大的亮點。在房價高企的環境下，1288 萬的價格能買到約 39 坪（含車）、屋況如新的電梯大樓，單價控制在 32.43 萬，對於預算有限但希望擁有一個完整機能的家而言，性價比相當不錯。新祐建設的品質保證加上低管理費，能有效降低您未來的居住維護成本。

需要留意的地方： 購買前建議您親自實地考察通勤路線，確認早高峰時段的塞車情況是否在可接受範圍內。此外，由於管理費較低，請務必在鑑價時詢問社區是否有提供足夠的保全措施或基本維修服務。若您對大型休閒設施（如泳池、頂樓花園）有強需求，本案可能無法滿足。

總結建議： 如果您主要追求自住舒適度與停車便利性，且能接受香山區的生活節奏，這筆交易具有高度可行性。建議預約實地看屋，體驗實際採光與周邊噪音狀況後再做決定。