瑞禾不動產專家  南區買屋 / 南區買房 - 中山醫商圈全新整理四套滿租美寓穩定現金流投資首選瑞禾不動產

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1180 萬
參考單價：33.51 萬/坪
地址：台中市南區崇倫街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 4衛
總坪數：35.21 坪 (不含車位面積)
主建物面積：26.847 坪
附屬建物面積：5.754 坪
共同使用：2.609 坪
樓別/樓高： 2樓 / 5樓
屋齡：45 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：和平國小、崇倫國中
鄰近公園：豐富公園
生活機能：好市多、永安市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 即期現金流強勁：四間套房目前均為滿租狀態，接手後無需養租，投資回報率可預期。 2. 裝修條件佳：水電管線與裝潢已全新整理更新，後續維護成本低，減少初期投入風險。 3. 地段需求穩定：緊鄰中山醫大、和平國小及崇倫國中，學生與家庭客群龐大，租金支撐力道強。 4. 機能成熟：鄰近好市多、永安市場及雙公園，生活便利度極高，易於吸引長期租戶。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較老：建物屋齡達 45 年，可能影響銀行貸款成數與期限，且未來轉手時對買家吸引力略遜於新大樓。 2. 公寓型態：位於 2 樓屬無電梯公寓，對於行動不便者或高樓層租戶來說是一大缺點，居住便利性較低。 3. 坪效限制：總坪數 35.21 坪雖劃分為四房，但單坪價格約 33.51 萬，在老舊公寓區段屬中高價位。 4. 車位因素：總價未包含汽車停車位，僅有機車停車空間，對於家庭買家來說吸引力較弱。
機會 (Opportunities)	1. 校區租賃紅利：靠近中山醫學大學與十三期交界，學生租屋需求長期存在，有助於維持高續租率。 2. 區域發展外溢：南屯與西區交界處開發持續，隨著周邊房價上漲，此地段可能跟隨增值。 3. 低維護成本：因已更新水電管線，短期內不需要大額修繕投入，適合希望減少精簡管理成本的投資者。
威脅 (Threats)	1. 老舊建築風險：隨著屋齡邁向 50 年，未來可能面臨更嚴格的危老重建門檻或更高的整建成本。 2. 租戶流動性：雖目前滿租，但四房套房市場競爭激烈，若周邊新案落成，租金競爭力可能下降。 3. 利率環境：高利環境下，房貸利息成本會壓縮投資報酬率，需精算現金流平衡。 4. 貸款難度：老公寓在銀行貸估價上可能會打折，買方可能需要調降頭期款或提高自償比率。

物件評論

這筆標的對於「追求穩定現金流的長期投資者」而言，是一項值得考慮的資產；但若是作為「自住」或「短期資本增值投資」，則需更加審慎評估。

是否值得購買：是（針對投資客）

主要理由：

租約穩定性高：標的物目前處於「滿租」狀態且為全新整理，意味著投資者接手後即可立即開始收取租金，無需擔心空置期的養盤成本，對於強調現金流的買家非常有吸引力。
地點與產品匹配：位於中山醫商圈的老公寓套房化模式，非常精準地對接周邊學生與年輕上班族的租屋需求，「獨立衛浴陽台」的設計更增加了出租優勢，租金回收率通常較佳。
風險管控：水電管線已全數更新，消除了老建築最大的隱憂之一（漏電漏水），降低了後續維護的不可控性。

建議： 由於屋齡已達 45 年，您需先確認銀行的貸款條件與評估價值。若計畫長期持有以收租為目的，此物件能提供穩定的被動收入；但若您期望短期內透過房價上漲獲利，老舊公寓的流動性較新大樓來得慢，請將其視為「收息標的」而非「投機標的」。

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