鳳鳴車站  鶯歌買屋 / 鶯歌買房 - 鶯歌大樓華廈鳳鳴森聯森悅全室開窗全新景觀戶三房車永慶憶如

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2296 萬 (含車位價)
參考單價：41.64 萬/坪
地址：新北市鶯歌區鶯歌路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：森悅
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：64.464 坪 (包含車位面積)
主建物面積：28.992 坪
附屬建物面積：3.999 坪
共同使用：31.473 坪
車位坪數：14.125 坪
土地面積：10.992 坪
樓別/樓高： 7樓 / 8樓
屋齡：5 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

影音專區

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：4150 元/月
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：鳳鳴國小
鄰近公園：鳳福公園/豆豆龍公園
生活機能：新三沅市場
附近交通：鳳鳴火車站
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 屋況極新：屋齡僅 5 年，全新未住，入住即省裝修麻煩與時間。 2. 樓層與景觀：位於頂樓之下（7/8 樓），採光通風佳，且為全室開窗設計，視野無壓迫感。 3. 學區優勢：步行 3 分鐘即達鳳鳴國小，符合家庭對子女教育資源的需求。 4. 交通便捷：距離捷運鳳鳴站步行約 5 分鐘，國道二號大湳交流道車行僅 4 分鐘，利於往返台北。
劣勢 (Weaknesses)	1. 單坪成本：參考單價近 42 萬，在鶯歌地區屬高標，需確認相對於區域平均房價的性價比。 2. 持有成本：總坪數達 64 坪以上（含車位），後續移轉稅費與房屋稅基可能較高；月付管理費約 4,150 元亦為長期開支。 3. 停車空間大小：坡道平面式車位約 14 坪，雖空間充裕，但需注意該區域是否涉及特殊停車法規或未來轉手認定差異。
機會 (Opportunities)	1. 格局彈性：提供改設為 4 房的潛力，能配合家庭成長（如二胎或與長輩同住）的需求。 2. 商圈成熟：鄰近新三沅市場、鳳鳴公園，生活機能完善，居住品質穩定。 3. 軌道經濟：鄰近 LB12 鶯桃福德站，未來交通動線若更趨密集，具資產增值潛力。
威脅 (Threats)	1. 市場波動：近期房地產景氣受利率與政策影響，投資標的之漲跌需考量週期風險。 2. 同區競爭：鶯歌區新建案供應量不少，若未來欲轉手，可能面臨新屋或次新屋的價格競爭。 3. 噪音隱憂：位於鶯歌路旁，雖為 7 樓採氣密窗設計，但仍建議實際確認夜間交通噪音影響程度。