花蓮買房阿銘#透天  花蓮買屋 / 花蓮買房 - 中美路大地坪面寬雙店面透天A#好停車

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1580 萬
參考單價：34.27 萬/坪
地址：花蓮縣花蓮市中美路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局：開放空間
總坪數：46.1 坪 (不含車位面積)
土地面積：53.54 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：56 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
面臨路寬：25米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋物件分析報告

針對花蓮市中美路編號 1356319 之透天厝物件，以下從買房者角度進行 SWOT 分析及綜合評論。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段交通佳：位於中美路，為花蓮市主要道路之一，面寬 4.8 米且臨路寬 25 米，車輛進出與停車相當方便（對面亦有多量停車格）。 2. 土地潛在價值高：建地單價約 29 萬元/坪，總坪數達 46.1 坪，若採拆除重建或華廈規劃，投資效益較高。 3. 空間彈性大：內部為開放式格局，無障礙重新規劃，適合自住需求調整或商業用途（如雙店面）。 4. 屋況與價格：總價 1580 萬對於中美路地段而言，單價約 34.27 萬/坪，在老透天中具一定競爭優勢。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較舊：屋齡已達 56 年，雖為建地但建築本體可能需面對結構安全、管線老舊或修繕成本問題。 2. 購買條件限制：廣告明確標示「需與隔壁合售」才能達到雙店面或重建華廈之效益。這意味著買方可能需要準備兩筆購屋資金，或面臨與鄰居協商購併的難度。 3. 交易複雜度：涉及老舊透天、拆建許可、銀行鑑價以及合購談判，交易流程較一般買賣更為繁瑣。
機會 (Opportunities)	1. 危老重建潛力：利用「可打掉重蓋華廈」的特性，有機會透過重建提升產權價值與租金收益。 2. 雙面街使用性：若成功合售，具備雙店面屬性，適合開設店鋪或辦公空間，增加自用之外觀效益。 3. 區域發展：花蓮市主要幹道沿線通常伴隨區域成熟度提升，長期保值與升值潛力可觀。
威脅 (Threats)	1. 成本風險：拆除、重建及新建工程成本隨原物料上漲而波動，可能壓縮預期的投資利潤。 2. 政策法規風險：老舊建築改建涉及都更或危老條例審查，申請通過率與時程具有不確定性。 3. 資金與貸款：高價且屋齡過高的房屋，銀行房貸成數與利率可能受限，需確認買方資金週轉能力。

2. 物件評論

此物件適合具備開發眼光或長期投資規劃的買家，而非急於入住的自用客。

主要理由：

土地價值優於建物價值：該屋最大賣點在於土地本身，透過「合售重建」能釋放更高使用價值與資產價格。對於想進行置換或開發者而言，中美路的地段性提供了很好的基礎。
合購門檻需慎重評估：標的特別要求需與隔壁合售，這意味著您不能僅以 1580 萬解決所有問題，後續可能需要籌措更多資金購買相鄰產權，或承擔協商失敗風險。這會增加交易的不確定性與資金壓力。
屋況維護成本：56 年屋齡代表內部設施極度老化，若僅為自住而不重建，後續隱形維修成本將是一筆開銷。
仲介專業度加分：負責此案的經紀人資歷豐富，持有危老重建相關證照與銷售獎項，意味著在處理拆建、貸款或法規疑義時能提供更專業的協助，降低交易風險。

結論： 若您手頭資金充裕且看好花蓮市都更發展潛力，此物件值得優先洽談；若僅為單純居住需求，建議謹慎考慮老舊屋況與合購條件，避免後續陷入資金規劃困境。

問與答

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花蓮買房阿銘

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花蓮吉安和平加盟店

經紀業名稱: 弘天不動產有限公司

證號: (106)登字第314778號

『花蓮買房阿銘』の簡介：
學歷：
　逢甲大學土地管理系＆研究所
證照：
　96年考取不動產經紀人證書，
　100年換取不動產經紀營業員證明
　102年縣政府核發不動產經紀人執照。
　106年考取室內裝修乙級證照。
　108年考取租賃住宅管理人員證書
　108年考取Sick-House病態建築診斷士執照
　109年考取GreenDesign綠裝修認證
　110年房仲經營管理師特優結訓
銷售成績：
　103年全年度銷售冠軍?。
　104年全年度銷售冠軍?。
　105年全年度銷售冠軍?。
　106年全年度銷售冠軍?。
　107年全年度銷售冠軍?。
　108年全年度銷售冠軍?。
　109年全年度業績亞軍?。
　109年全年度成件冠軍?。
　109年 4度百萬經紀人
　110年全年度業績冠軍?。
　110年全年度成件冠軍?。
　110年 3度百萬經紀人
　110年全國風雲經紀人
　花蓮房仲資歷9年，成交超過230組客戶。

永慶　花蓮吉安和平店戰績：
北區106年度業績總冠軍?
北區106年度成件總冠軍?
北區107年度業績總亞軍?
北區107年度成件總冠軍?
北區108年度業績總冠軍?
北區108年度成件總冠軍?
　北區109年度業績總冠軍?
北區109年度成件總冠軍?
　北區110年度業績總冠軍?
北區110年度成件總冠軍?

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