南紡百貨旁大樓
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台南土地專家 大聚近平實高樓巨美四房平車
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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：2160 萬 (含車位價)
- 參考單價：36.88 萬/坪
- 地址：
台南市
永康區
小東路
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 社區：大聚
- 格局： 4房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
- 總坪數：58.57 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：27.45 坪
- 附屬建物面積：2.74 坪
- 共同使用：17.28 坪
- 其他面積：11.1 坪
- 土地面積：11.96 坪
- 樓別/樓高： 11樓 / 11樓
- 屋齡：5 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 電梯大樓
- 車位：坡道平面式
- 電梯：有
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
買房者視角：台南永康「大聚」物件分析報告
以下針對編號 1355814 之物件進行詳細分析，供您參考。
一、SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 地段與機能：位於永康小東路核心，鄰近南紡購物中心及成大生活圈，交通便利且生活機能在高標區域。 2. 屋況與裝潢：屋齡僅 5 年，屬新成屋階段；屋主維護良好且投入百萬裝潢，買入即可直接入住，省去裝修成本與時間。 3. 空間規劃：總坪數高達 58.57 坪，配置四房二廳兩衛，空間寬敞；特色為所有衛浴均設有窗戶，通風與採光條件優異。 4. 車位優勢：擁有坡道平面式車位，描述指出尺寸超大且位置佳，停車便利性高。 5. 交易保障：所屬直營店「幸福家不動產」提供履約保證與律師團隊顧問服務，降低交易風險。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 頂樓潛在風險：樓層標示為 11 樓 /11 樓，表示此為頂樓。夏季屋內溫度可能較高，且長期居住需關注防水隔熱問題。 2. 持有成本：58.57 坪的大空間意味著較高的稅務負擔（房屋稅、地價稅）及月繳管理費。 3. 車位價格疑慮：資料顯示總坪數未包含車位，需確認 2160 萬元總價是否已含車位費用，或是需額外購買，這會直接影響實際取得成本。 4. 空間尺碼過大：若為單身或二人世界居住，四房格局可能造成空間浪費與清潔負擔。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 區域升值潛力：永康區近年開發熱絡，鄰近南紡與成大學區，長期租金需求與資產保值性看好。 2. 適合多代同堂：寬敞格局非常適合三代同堂家庭或需要居家辦公的高階買家，稀缺性高。 3. 裝潢折抵機會：屋主投入百萬裝潢，若價格可議價，相當於以較低成本獲得新居品質。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 升息環境影響：總價 2160 萬元將導致房貸本金額度較高，在當前高利環境下，家庭現金流壓力較大。 2. 頂樓漏雨風險：即便屋齡僅 5 年，頂樓結構因熱脹冷縮仍可能在多年後出現防水瑕疵，需確認保修年限。 3. 流動性考量：大坪數物件在二手市場的買家族群較窄，未來若需轉手可能需要更長的時間。 |
二、物件評論總結
購買建議：值得考慮，但需釐清價格細節與頂樓狀況。
此物件位於永康極具發展性的核心地段，且屋況新穎、裝潢精良，對於有「大坪數居住需求」或計劃長期定居的家庭來說，是一筆優質資產。其最大的賣點在於「即買即住」的高品質環境與優越的生活機能。
然而，作為買房者，在決定簽約前建議您務必確認以下兩點：
- 車位費用：請務必向經紀人確認 2160 萬總價是否已包含坡道平面式車位的使用權或售價，避免後續預算超支。
- 頂樓檢視：由於此屋為頂樓（11 樓），建議選在晴天與雨天各看一次，仔細檢查天花板是否有滲漏痕跡及隔熱效果。
若上述條件均符合您的預期，此物件對於追求生活品質與居住空間的購屋者而言，值得優先列入考量。
問與答
台南土地專家
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陳聖媮(仲介，收取服務費)
暱稱：陳聖媮
專業品質：
服務態度：
房仲電話：0937-197781
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經紀業名稱: 鴻成不動產開發有限公司
證號: (104)登字第297885號
台南土地專家 陳聖媮 0937-197-781
*招財貓夫妻 （忠憲聖媮）*
LINE官方帳號@a13141314
那個、熱情的，我是一個對不動產充滿熱情的太太，道道地地一位南部人，因為深愛不動產，從研究所ㄧ畢業至今服務到現在，在七股農村長大的聖媮，擁有不放棄的精神，從早奔波到入夜，每一個客人如同自己的家人，為的就是幫助他們都能有一個家，也加深我們之間的信任感
能讓客人露出笑容說＂謝謝你幫我成家＂ 是我最大的收穫，不只是對我們行業的尊敬，更是對這份工作的熱愛
相信著一直做對的事情，會遇到對的人，而「利他」能讓這個環境變得更友好，我將用我的笑容來改變這個房地產的環境，希望您給太太一個機會，讓我來讓您感受最直接、真誠的房地產服務，不管「買或賣」，一定用最熱情的力量來幫助您！！
招財貓夫妻 （忠憲聖媮）
服務專屬於你/妳的不動產故事
#幸福家不動產湖美加盟店
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室內電話：0983696077
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