南科最愛  善化買屋 / 善化買房 - 台南土地專家桂田磐古景觀可隔三房平車【我是開發歡迎配件】

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1880 萬
參考單價：35.27 萬/坪
地址：台南市善化區民權路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：桂田磐古
格局： 2房(室) 2廳 2衛 2陽台
總坪數：53.3 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.81 坪
附屬建物面積：4.55 坪
共同使用：13.97 坪
其他面積：11.97 坪
土地面積：5.22 坪
樓別/樓高： 9樓 / 26樓
屋齡：3 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：3606 元/月
面臨路寬：15米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者物件分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段與交通：鄰近南科開發區，靠近善化火車站，快速連結高鐵沙崙線及市區，通勤便捷。 2. 建築安全：採用 SRC 鋼骨結構與日本 KYB 阻尼器，耐震性能卓越，對重視居住安全的買家極具吸引力。 3. 屋況新穎：屋齡僅 3 年，幾乎等同新房，且擁有稀有大陽台設計與良好景觀。 4. 公設豐富：具備飯店式管理，含泳池、健身房、會議室等豪華設施，生活品質高。
劣勢 (Weaknesses)	1. 單價門檻：參考單價約 35.27 萬/坪，在善化區域屬於豪宅級距，總價 1880 萬對一般購屋者有一定負擔。 2. 持有成本：月管費約 3606 元，雖符合高規格社區標準，但仍需納入長期財務規劃考量。 3. 地理位置：距離台南市中心核心區仍有車程距離，非第一排核心地段，對於依賴市區繁華的居民較偏遠。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展：南科擴張持續帶動善化地區人口流動與產業需求，長期潛在增值空間可期。 2. 租賃市場：因鄰近科學園區與交通樞紐，未來若不需自住，出租或轉手相對具備吸引力。 3. 置換需求：隨著購屋者對居住安全與舒適度要求提升，此類高規格大樓將更受青睞。
威脅 (Threats)	1. 市場波動：房市若進入調整期，高總價物件流動性可能較低，短期內轉手難度較高。 2. 區域供給：善化區若陸續有新案推出，可能分散客源，影響價格穩定性。 3. 公設維護：長期高昂的公共設施需依靠管理費支撐，未來若有修繕需求，可能涉及大額費用。

2. 物件評論

綜合評估：值得考慮，但需審視財務能力與置產目的

此物件對於「在南科工作群聚、重視居住安全與生活機能」的買家來說，具備相當高的購買價值。其核心優勢在於建築本身的耐震安全性（SRC 結構加阻尼器）以及緊鄰南科與交通樞紐的黃金地段，這在區域內具有稀缺性。

建議理由如下：

自住需求強烈：屋齡新、格局可隔三房的彈性大陽台設計，加上完善的飯店式公設，能顯著提升居家幸福感。
保值潛力：由於是善化區的地標級建物，且採用了高規格建材，在區域內具備較強的品牌溢價能力。

然而，單價與總價均高於該區域平均水準，若您預算緊湊或主要考量短期投資報酬率，則需謹慎評估。若您的目的為長期自住、追求生活品質並能承受每月管費支出，這是一筆值得投入的優質資產。

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那個、熱情的，我是一個對不動產充滿熱情的太太，道道地地一位南部人，因為深愛不動產，從研究所ㄧ畢業至今服務到現在，在七股農村長大的聖媮，擁有不放棄的精神，從早奔波到入夜，每一個客人如同自己的家人，為的就是幫助他們都能有一個家，也加深我們之間的信任感
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