坤山  東區買屋 / 東區買房 - 新竹房產推薦竹科坤山上謙全新未住4改3房雙平車喜歡出價

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總價：~~4980 萬~~4888 萬 (含車位價)
參考單價：58.79 萬/坪
地址：新竹市東區慈濟路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：坤山上謙
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：83.15 坪 (包含車位面積)
主建物面積：40.958 坪
附屬建物面積：6.337 坪
共同使用：19.7 坪
車位坪數：16.154 坪
土地面積：9.547 坪
樓別/樓高： 4樓 / 21樓
屋齡：13 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：雙平車固定車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理描述：季繳 15346元 /季
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：關東國小，光武國中
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段與交通優勢：鄰近竹科園區、COSTCO，且可快速連接公道五及國道中山，通勤方便。 2. 學區資源：對口關埔國小與光武國中，適合重視子女教育的家庭。 3. 居住空間寬敞：室內挑高 3.5 米，主附約 47 坪，採光通風佳，單層僅 3 戶，住戶單純安靜。 4. 車位配置優越：含兩台坡道平面式車位，在該區域相當難得且具保值性。 5. 社區公設完善：擁有泳池、健身房、視聽室等設施，並有 24 小時保全管理。
劣勢 (Weaknesses)	1. 樓層因素：位於總樓高 21 樓中的 4 樓，光線可能受前方建築物遮擋，且需留意是否有噪音或隱私問題。 2. 屋齡與改裝：屋齡約 13 年，需確認管委會維護狀況；「4 改 3 房」涉及格局變動，需查驗是否合法無違規。 3. 總價門檻較高：總價近 5000 萬，後續轉手時可能因总价高而影響流動性。
機會 (Opportunities)	1. 議價空間：賣方明確表示「喜歡出價談」且「價錢我處理」，在當前市場環境下，有較高機率以低於行情價成交。 2. 交通建設發展：鄰近台鐵輕軌新莊車站及東西向快速道路，未來交通便利性可能進一步提升。 3. 長期居住需求：適合追求低密度大戶與社區品質的家庭，自住價值高。
威脅 (Threats)	1. 市場波動風險：高額總價物件在房市修正期時，房價調整幅度可能較大。 2. 維修成本隱憂：屋齡漸增，若管委會修繕基金不足，未來公共區域或結構大修需自籌資金。 3. 潛在噪音影響：鄰近商圈與主要道路，週末或尖峰時段車流可能造成聲音干擾。