市立東門國小  東區買屋 / 東區買房 - 新竹房產推薦大新竹計畫盛世傳家店面~可租可售出價談

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~80000 萬~~78000 萬
參考單價：120.47 萬/坪
地址：新竹市東區林森路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：647.47 坪 (不含車位面積)
主建物面積：599.05 坪
附屬建物面積：18.12 坪
共同使用：30.3 坪
土地面積：156.48 坪
樓別/樓高：整棟 / 5樓
屋齡：89 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 店面
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：市立東門國小,市立建華國中
鄰近公園：護城河親水公園
生活機能：東門市場
附近交通：新竹火車站
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置優越：位於新竹市東區林森路，鄰近火車站與東門市場，生活與交通便利性極高。土地開發潛力大：屬於商二用地，建蔽率達 80%，容積率 400%，具有相當高的建築密度與重建價值。資產配置彈性：可租可售，若能出租初期可創造現金流，長期則具資產增值空間。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡過高：屋齡達 89 年（約民國 25 年），建築結構、管線及消防安全可能面臨老舊問題，影響居住安全與貸款成數。總價門檻高：總價近七千八百萬，資金需求龐大，非一般自住型買家所能負擔。交易風險：老屋交易涉及法規複雜度，如老屋限貸、結構檢修費用等可能超出預期。
機會 (Opportunities)	都市更新红利：配合「大新竹車站計畫」與都更政策推展，區域價值有望提升，重建後產權價值可能大幅增加。稀缺性：東區核心地段完整店屋或大樓極少，具有傳家資產的稀缺特質。投資回報：若等待政府推動重劃或建案完成，長期持有獲利潛力可觀。
威脅 (Threats)	都更時程不確定：都市更新計畫從發起到完成可能耗時多年，期間受政策或鄰阻影響，開發進度可能有變數。成本超支風險：若需自行拆除重建或進行大規模修繕，工程費用與時間成本可能高估預算。市場景氣波動：商用不動產景氣受整體經濟影響較大，空屋率高時租金收益可能不如預期。

物件評論

這筆物件適合具有投資眼光並準備資金參與都市更新的買家，而不建議作為短期自住用途。主要理由是該物件位於新竹東區核心地帶，且擁有極高的容積率與開發潛力，配合大新竹車站計畫的區域發展紅利，長期來看具備顯著的資產增值空間。然而，由於屋齡已達 89 年，購屋者必須仔細評估貸款成數、潛在的重建成本以及都更時程的不確定性。若您有足夠的資金規劃且願意承擔中長期的開發等待，這是一筆值得深入洽談的傳家型資產；反之，若追求即買即用或短期流動性，則需格外謹慎。