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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1080 萬 (含車位價)
參考單價：34.4 萬/坪
地址：新竹市北區中華路三段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：家美⽣活家
總坪數：31.396 坪 (包含車位面積)
主建物面積：14.989 坪
附屬建物面積：2.43 坪
共同使用：13.977 坪
樓別/樓高： 3樓 / 17樓
屋齡：28 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 電梯大樓
車位：坡道機械式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全系統
管理費：1912 元/月
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：位於新竹市北區中華路三段，鄰近火車站與大遠百，交通便利性極高，人流穩定。 2. 價格合理：參考單價約 34.4 萬/坪，在市中心商業用地上具備一定競爭力的價格。 3. 配套完善：包含機械車位（市區較難得），且有獨立樓梯直達增加隱私與專業度。 4. 管理規範：提供 24 小時警衛與包裹代收服務，適合需要專注工作的屋主。
劣勢 (Weaknesses)	1. 產權性質為商業用：貸款成數、利率及持有稅賦（地價稅、房屋稅）與住宅不同，資金門檻較高。 2. 屋齡較長：屋齡約 28 年，可能影響銀行承貸年限或額度，未來若需貸款購置需注意通融性。 3. 空間規劃限制：280 坪總坪數含車位後，實用樓地板面積較小，僅兩房一衛，大規模營運空間有限。 4. 停車方式：機械式車位在尖峰時段或緊急狀況下存取可能稍顯不便。
機會 (Opportunities)	1. 創業與工作室需求：適合個人工作室、美甲美體、小型辦公室等輕資產經營模式，自用或出租皆有市場。 2. 租金報酬率潛力：市中心地段穩定，若有良好招商能力，長期持有收租具備不錯的回報。 3. 交通樞紐紅利：緊鄰火車站周邊區域持續發展，生活機能成熟，抗跌性強於偏遠地區。
威脅 (Threats)	1. 政策與法規風險：商業用建築未來若實施都市更新或法規變動（如住宅化限制），可能影響使用權益。 2. 經濟波動影響：受景氣循環影響較深，若產業型態改變，租戶承租意願可能降低，導致空置期拉長。 3. 維護成本：屋齡已過 20 年，外牆修繕、電梯整修等潛在維修費用需列入長期財務規劃。

2. 物件評論

此物件屬於「商業住宅」混合用途的投資型資產，並非傳統居住性住宅。若您計畫將此處作為個人創業基地、工作室或出租收租，這是一筆值得考慮的標的。其主要優勢在於位於新竹火車站旁的核心地段，交通與生活機能極佳，且價格相較於同區新興商辦較具吸引力，加上附贈車位，對需要實體店面或小規模營運的買方而言非常實用。

然而，若您是想尋找自住的居家房產，則不建議購買。主要理由在於產權性質為商業用，貸款成數通常低於住宅（多需 5 成以上自備款），且稅負較高；同時屋齡已近 30 年，銀行放款額度可能受限。此外，機械車位的使用習慣與兩房格局也不太符合一般家庭居住需求。

購買建議：

適合對象：需要市中心辦公地點的創業者、小型工作室主理人、或尋求穩定租金報酬的投資者。
關鍵考量：請務必先確認銀行對 28 年屋齡商業用地的放款條件與稅務規劃，並預留未來的維修基金預算。若能接受商用性質與較高資金門檻，此物件在地段價值上具有不錯的抗跌性與使用彈性。

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