新竹香山三房  香山買屋 / 香山買房 - 大新竹買好屋近香山小學/香山親子館/室內大三房/車位

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1398 萬~~1358 萬
參考單價：32.47 萬/坪
地址：新竹市香山區中華路四段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：中華敦煌
格局： 3房(室) 2廳 2衛 3陽台
總坪數：41.819 坪 (不含車位面積)
主建物面積：28.807 坪
樓別/樓高： 10樓 / 12樓
屋齡：31 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：機械式車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：1500 元/月
朝向方位：坐西北朝東南
鄰近學校：市立香山國小香山高中附設國中
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告：新竹香山區中華路電梯物件 (編號：1350555)

以下針對該筆位於新竹市香山區的物件進行詳細分析，協助您評估其投資或自住價值。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 總價親民：总价 1358 萬，坪單約 32 萬，對於新竹市電梯大樓而言入門門檻較低。 2. 生活機能成熟：鄰近香山國小、親子館及統一超商、全聯等民生設施，購物與教育資源完善。 3. 採光通風佳：位於高樓層（10/12），前後陽台設計確保自然風流動，視野無遮蔽。 4. 管理費低廉：月繳管理費僅 1500 元，且具備社區保全與郵件代收服務，性價比高。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：屋齡已達 31 年，建築老舊可能伴隨管線老化、隔音較差或漏水疑慮。 2. 車位形式：採用機械式車位，相較於平面車位，存取便利性稍差且長期維護成本需考量。 3. 融資限制風險：屋齡加借款人年齡可能接近銀行房貸年限上限，成數與利率可能受限。
機會 (Opportunities)	1. 重裝潛力：老房子格局可隨需求重新規劃，投入適度裝修後能大幅提升居住品質與市場價值。 2. 租屋需求穩定：鄰近科學園區通勤方便及學區資源，出租需求相對穩定，適合長期持有。 3. 香山發展紅利：公道三通车及周邊商圈開發成熟，具備一定的區域保值空間。
威脅 (Threats)	1. 結構安全隱憂：超過 30 年屋齡需特別留意地質與建築結構安全性，地震後檢修成本高。 2. 轉手難度：隨著時間遞增，未來在二手市場競爭新成屋或次新屋時，賣出週期可能較長。 3. 社區維修基金：老舊大樓若公積金不足，未來進行大規模維修（如電梯更新、外牆修補）時分攤費用可能增加。

2. 物件評論

總結建議：值得列入考量，但需謹慎評估融資與整修預算

此物件對於預算有限的首購家庭或尋求穩定租息的投資者而言，具備相當高的吸引力。主要的購買理由在於其「總價優勢」與「生活便利度」。位於香山區且鄰近學校商圈，通勤至科學園區或日常採購都非常方便，高樓層的採光條件也弥补了老屋在景觀上的不足。

然而，購買前必須注意屋齡帶來的風險。31 年的舊電梯大樓在申請銀行貸款時可能會面臨成數縮水或利息較高的問題，建議先向銀行預審貸款額度。此外，雖然管理費便宜，但需確認社區公共設施的維修狀況是否良好，並預留裝修預算以改善內部格局與管線安全。若能接受老屋的特性並妥善規劃整修，這是一筆性價比不錯的交易；若追求全新環境或無車位煩惱，則建議繼續觀望。