東區買屋 / 東區買房 - 交大大門【梅竹山莊】美裝潢朝南湖景4房【雙車】

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3488 萬 (含車位價)
參考單價：44.06 萬/坪
地址：新竹市東區大學路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：梅竹山莊
格局： 4房(室) 2廳 3衛 2陽台 1廚房
總坪數：79.16 坪 (包含車位面積)
主建物面積：44.33 坪
附屬建物面積：7.8 坪
共同使用：27.03 坪
土地面積：8.15 坪
樓別/樓高： 8樓 / 21樓
屋齡：29 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：4135 元/月
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：龍山國小光武國中
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 格局機能強：四房三衛，適合大家庭或三代同住，公共空間寬敞。 2. 車位稀缺：同棟雙車位極為珍貴，特別是在大學路周邊停車問題嚴重的區域。 3. 視野與採光：朝南面南湖景，中樓層通風採光佳，居住舒適度高。 4. 學區優勢：鄰近龍山國小與光武國中，學區素質穩定。 5. 即住條件：已有裝潢整理，買房後可直接入住，省去裝修時間成本。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡因素：29 年屋齡已屆中年，可能面臨管線老舊或外觀維修需求。 2. 單價高低：參考單價 44.06 萬/坪屬於高單價，總價近 3500 萬對預算有門檻。 3. 管理費支出：每月 4135 元管理費需考量長期持有成本。 4. 坪數含車位：總坪數 79.16 坪包含雙車位，主建物實際空間約 44 餘坪，需確認是否符合預期使用面積。
機會 (Opportunities)	1. 租金報酬潛力：鄰近交大及科技園區，出租需求穩定，適合投資兼自住。 2. 資產保值性：南湖景觀與雙車位屬稀缺資源，長期增值空間較一般住宅高。 3. 生活機能：大學路生活圈成熟，購物、交通均便利。
威脅 (Threats)	1. 房價波動風險：高總價物件受景氣與利率影響較大，短期內流動性可能不如中小戶。 2. 維修基金未來編列：屋齡增長後，社區可能需進行重大修繕，需預留專款。 3. 學區政策變動：雖為明星學校，但長期需留意當地招生名額或分發政策調整。

物件評論

此物件對於有明確「自住需求」且重視「生活品質」的家庭而言，具有很高的購買價值。其核心賣點在於稀缺的雙車位配置與難得的南湖景觀，加上成熟的學區與即住裝潢，能大幅降低購屋後的適應成本。雖然 29 年屋齡及高單價可能讓部分買家卻步，但考慮到大學路周邊停車資源的匱乏以及景觀房型的不可複製性，此物件在資產保值上具備堅實基礎。若買家預算充足且能接受中年建築需定期維護的事實，這是一筆值得配置的優質資產。建議在签约前確認社區大修基金狀況及內部裝修細節，即可放心入手。