三民買屋 / 三民買房 - 三民房屋推薦商四地-陽明學區一樓車寓，危老都更金雞母免千萬

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：880 萬
參考單價：29.76 萬/坪
地址：高雄市三民區皓東路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：29.57 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.11 坪
附屬建物面積：1.91 坪
共同使用：3.55 坪
土地面積：8.53 坪
樓別/樓高： 1樓 / 5樓
屋齡：40 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：陽明國小陽明/民族國中
鄰近公園：社區公園
生活機能：傳統市場
附近交通：育英醫專公車站
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋物件分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地段與學區價值：位於陽明國中學區，且屬於三民區成熟商圈，生活機能與學校便利性高。 2. 土地性質優異：土地使用分區為第四種商業區（商四），容積率通常高於一般住宅區，具長期的土地增值潛力。 3. 居住實用性強：一樓配置私人車庫，免去停車困擾與購置車位費用；邊間設計通風採光佳，適合長輩孝親或行動不便者。
劣勢	1. 屋齡較高：屋齡約 40 年，可能面臨銀行貸款年限限制，或需投入額外成本進行修繕與更新。 2. 坪效與格局挑戰：總坪數不到 30 坪規劃出四房，空間較為緊湊，居住舒適度不如大坪數透天。 3. 交易屬性複雜：雖為住家用，但位於商四土地，購屋者需確認相關法規對居住或未來改建的限制。
機會	1. 危老重建潛力：符合危老重建條件，若周邊社區啟動都更，可透過分回新宅獲取更高坪數收益。 2. 抗通膨資產：市中心商四土地稀缺性高，長期持有具保值性，適合傳家或置產規劃。 3. 多元使用需求：適合經營家庭工作室或作為三代同堂居住空間，租金承租潛力穩定。
威脅	1. 改建不確定性：危老重建需取得住戶同意與整合時間，存在時程延宕或無法成功的風險。 2. 流動性風險：老舊公寓在二手市場的流動性通常低於新成屋，未來轉手可能需要較長時間。 3. 隱蔽工程成本：儘管賣場顯示屋況良好，但 40 年房齡仍可能存在管線老化或結構隱患，需專業鑑價評估。

2. 物件評論

是否值得購買： 此物件對於特定需求的買家來說具有高度價值，特別是看重土地潛力的投資者或需要學區與無障礙居住的孝親族；但若是尋求新穎社區 amenities 的購屋者則非首選。

主要理由： 首先，「商四」用地在市區內極為稀缺，單坪不到 30 萬的價格買入具有高容積潛力的土地，等於以公寓價格持有商業區資產，長期來看抗跌性強。其次，一樓配置車庫且無障礙設計，在老宅市場中非常罕見，解決了長輩居住與停車的兩大痛點。最後，學區資源穩定，即使暫不改建，出租或自住亦具實用價值。然而，買家需注意 40 年屋齡可能帶來的融資難度與潛在整修費用，建議洽詢貸款條件並安排專業驗屋後再行決策。