桃園蛋蛋媽咪買屋賣屋  桃園買屋 / 桃園買房 - @桃園蛋蛋媽咪@藝文/中路雙核心@永安路上@建國國宅三房法拍

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：1350 萬
參考單價：25.85 萬/坪
地址：桃園市桃園區永安路 385巷 3號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：114職四200金
拍次：一拍
點交情況：點交
社區：建國國宅
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：52.22 坪 (不含車位面積)
主建物面積：29.62 坪
附屬建物面積：3.15 坪
共同使用：19.45 坪
土地面積：7.06 坪
樓別/樓高： 2樓 / 12樓
屋齡：26 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
鄰近學校：成功國小+桃園國中
鄰近公園：風禾公園+向陽公園
生活機能：力行市場
附近交通：捷運綠線G09站
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：位於桃園區永安路，藝文中路雙核心區，鄰近成功國小與桃園國中明星學區。 2. 空間稀缺：總坪數達 52.22 坪，3 房 2 廳大格局，且為前後雙陽台設計，在大樓型式中較為難得。 3. 持產成本低：建國國宅公設比通常較低，長期持有管理費用負擔較輕。 4. 價格落差空間：法拍屋第一拍底價 1350 萬，隨拍賣次數增加預估可降至 864 萬起，潛在殺價空間大。
劣勢 (Weaknesses)	1. 租約干擾：現有租約直至民國 114 年（2025 年）9 月才結束，買家可能需等待租客退遷或承受無法立即自用。 2. 屋齡與設備：屋齡 26 年，屬老舊大樓，水管、電路等管線可能有更新需求。 3. 車位問題：無專屬車位，僅能採登記繳租方式使用，需額外考量停車成本與便利性。 4. 價格落差感：第一拍參考單價 25.85 萬/坪，若未進入後續拍賣，對照周邊行情可能偏高。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展：緊鄰中路重劃區與藝文特區，隨著周邊開發完成，房價增值潛力可期。 2. 投資回報：適合尋求高坪數住宅收租的投資者，或自住客在後續拍賣中撿價成功，實現「以投資價買自住房」。 3. 法拍機制：若能在第三拍（預估 864 萬）得標，單價將大幅低於市場常態，具有顯著的安全邊際。
威脅 (Threats)	1. 點交風險：雖經紀團隊表示能處理，但法律上法院未點交，租約有效性與退場難度仍存在變數。 2. 隱患不明：法拍屋雖經調查無重大瑕疵紀錄，但仍需買家自行確認是否有漏水、結構問題等。 3. 資金壓力：得標後需短時間內繳清價款，若資金調度不順可能面臨流標風險及沒入保證金損失。 4. 市場流動性：大坪數老舊物件在二手市場的轉手速度通常較慢，適配買家族群有限。

物件評論總結

是否值得購買： 此物件屬於「高風險、高報酬」的類型，對於具備審慎評估能力且有耐心的買方（如長期投資者或可接受租約延遲入住者）來說，具有不錯的配置價值；但對於急於入住或風險承受力低的初購族，建議需格外謹慎。

主要理由：

地段與格局稀缺性：永安路核心學區加上 52 坪雙陽台大三房，在法拍市場中極為稀有，若能在第三拍以約 864 萬成交，將具備極高的投資報酬率。
租約干擾是關鍵變數：雖然中介宣稱可處理點交問題，但法院紀錄顯示現有租約尚未到期，買家必須預先考量租客遷出時間對自用的影響，或將其視為租金回流資產進行規劃。
建議策略：若您能負擔等待至租約期滿（2025 年 9 月後），且確認後續拍賣價格低於市場價值，則值得進場競標；若僅鎖定第一拍底價購入，則需重新評估溢價風險。

問與答

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桃園蛋蛋媽咪

李若喬(仲介，收取服務費)

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桃園藝文中正加盟店

經紀業名稱: 蛋媽房屋有限公司

證號: (102)登字第259320號

經紀業：蛋媽房屋有限公司

經紀人：（106）新北經字第003444號經紀人王柘堡

擺脫無殼蝸牛是夢想還是空想?

想當人生勝利組嗎?

端看你怎麼去實現這個夢想了

在這個低利率.低房價.低頭款的時代

你(妳)還在跟人家租房子嗎?

買屋&賣屋最大的差別

在於錢&房子未來是屬於誰的

假設~買屋&租屋每月同樣都要繳2萬

2年後~差別可大了

租屋2年共繳48萬~房子&錢都是房東的

買屋2年共繳48萬~房子&錢都是自己的

那ㄝㄚ捏........

懂我意思嗎?

想知道更多嗎?

歡迎來電詳談0936080626有巢氏小喬(蛋蛋媽咪)

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