園林大街、中山路旁
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員林惠明街店面
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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：1798 萬 (含車位價)
- 參考單價：32.33 萬/坪
- 地址：
彰化縣
員林市
惠明街
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 總坪數：55.62 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：55.62 坪
- 土地面積：22.38 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 4樓
- 屋齡：36 年
- 法定用途：住商用
- 形式/類型：商用/ 店面
- 車位：獨立車庫
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 地理位置優越：位於員林市中心惠明街，鄰近火車站、第一市場，人車流量大，商業價值高。 格局與空間實用：55.62 坪寬敞空間，格局方正，擁有 5 房 2 廳 4 衛，適合大型店面或住商混合。 現況維護良好：屋內電線已重拉，採光通佳，且為全新整理過的狀態，減少初期裝修成本。 車位配置：附贈獨立車庫，在店面區塊中屬稀缺資源，增加資產價值。 價格合理：單價約 32.33 萬/坪，相較於同區新建或新成屋，對於老宅整棟而言具有性價比。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 屋齡較長：36 年的屋齡可能影響銀行核貸成數與年限，需準備較多頭期款或自備資金。 交易型態複雜：店面轉手流動性不如住宅，潛在買家範圍較窄。 總價門檻高：總價近 1800 萬，對於投資或自用的資金壓力較大。 使用限制：「住商用」雖靈活，但在登記與稅務上可能與純住宅或純店面有所不同。 |
| 機會 (Opportunities) | 創業與經營：適合開設美妝、美甲、工作室或團購倉庫等行業，可達「店住合一」效果，降低經營與居住成本。 租金收益：可考慮保留自住房屋，將底樓或特定樓層出租作為營業用途，創造雙重現金流。 資產保值：員林火車站商圈為區域核心，長期來看具抗跌性與增值潛力。 翻新增值：若再進行適度空間規劃，可大幅提升租金或售價。 |
| 威脅 (Threats) | 維護成本增加：老舊建築易有管線、漏水或結構問題，可能需投入額外修缮費用。 政策變動：都會區都市更新或交通規劃變數，可能影響周邊人潮。 金融環境：利率高檔期會增加融資成本，且老宅貸款利息與年限限制可能較多。 競品競爭：周邊若出現新開百貨或商圈轉移，可能影響店面客流量。 |
物件評論
是否值得購買： 此物件對於**「自住兼營業」或「特定業態投資者」**而言，具備相當高的入手價值，但一般住宅投資客則需謹慎評估。
主要理由：
- 地段與機能無可替代：員林惠明街與火車站商圈是該市的黃金地段，人流密集且生活機能成熟，對於依賴人流的商業活動（如美容、餐飲）極為有利。
- 空間規劃極具彈性：55 坪的大空間配合 5 房 4 衛的格局，加上獨立車庫，非常適合「前店後住」或大型工作室使用，能顯著提升資產使用效率。
- 居住與經營成本優化：電線重拉與新舊整理已省下初期裝修大筆費用，「店住合一」模式能省去額外的辦公室租金，對於小型創業者來說極具吸引力。
建議： 若您打算長期持有並自行經營事業，這是一筆值得投資的資產。惟因屋齡達 36 年，建議在簽約前詳細檢視漏水狀況與結構安全，並先確認銀行的貸款成數，以確保資金流無虞。
問與答
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房仲電話：0988-139211
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證號: (104)登字第290153號
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