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基隆房仲汪姐 喜市最前排特殊公寓(只爬半層)
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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：550 萬
- 參考單價：16.61 萬/坪
- 地址：
基隆市
安樂區
中和路
地圖
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- 社區：喜市
- 格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
- 總坪數：33.108 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：28.172 坪
- 附屬建物面積：3.579 坪
- 共同使用：1.357 坪
- 土地面積：10.327 坪
- 樓別/樓高： 5樓 / 5樓
- 屋齡：29 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 公寓
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
買房者角度物件分析報告
一、SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 位置與景觀： 位於社區最前排第一排，視野相對開闊且光線充足。 2. 梯程優勢： 雖為 5 樓公寓，但設計為只爬半層，相較於一般頂樓更容易攀爬，對體力要求稍低。 3. 格局實用： 總坪數約 33 坪規劃為 3 房 2 廳 2 衛，空間利用率尚可，適合小家庭需求。 4. 持有成本低： 管理費每月僅 525 元，長期持有負擔輕微。 5. 價格合理： 總價 550 萬，單價約 16.6 萬元/坪，在基隆安樂區屬可接受的入門門檻價格。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 漏水風險： 屋頂曾發生颱風天排水不暢導致漏水，天花板雖目前無水漬但留有痕跡，潛在修繕隱憂大。 2. 屋齡與設施： 屋齡已達 29 年，屬於老舊公寓，管線可能老化，且無電梯，長者居住需考量體力。 3. 頂樓特性： 位於 5 樓最高處，夏季受熱效應影響明顯，隔間防水層也可能因時間久遠而失效。 4. 車位缺失： 總坪數不包含車位，基隆市區停車問題可能增加購屋後的困擾。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 談判空間： 屋主承認曾有漏水史，買方以此為據進行價格議價，可要求折抵修繕費用。 2. 改造潛力： 若確認防水層重新施作且水痕處理妥善，翻新後的居住品質與保值性將大幅提升。 3. 特殊動線： 「只爬半層」的特色若經過良好維護，對於部分買家而言是比完整頂樓更優的便利性選擇。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 二次漏水： 若防水工程未徹底解決，未來颱風季節恐再度滲漏，導致天花板受損與修繕成本增加。 2. 轉手難度： 屋齡高且曾有漏水紀錄的頂樓公寓，在未來二手市場流通性可能不如新成屋或中古屋。 3. 隱形成本： 老舊公寓除漏水外，可能隨年限逼近需進行大額修繕（如管線更新、外牆整修），增加額外支出。 |
二、物件評論與建議
是否值得購買：條件式值得
此物件雖然價格親民且格局適合居住，但存在明顯的「硬傷」，僅建議有充足預算進行翻修，或議價空間足夠以涵蓋潛在風險的買家考慮。
主要理由：
- 漏水歷史是核心考點： 該屋頂曾發生漏水並留下痕跡，雖然目前號稱無水漬，但在基隆多雨的氣候下，頂樓防水層的老化是常態。若屋主無法提供確切的最新防水工程保固或證明，買家需預留 20-30 萬元以上的潛在整修預算。
- 價格與風險的權衡： 16.6 萬單價在該區屬合理，但應扣除「頂樓老舊公寓」與「漏水病史」的折價因素。建議以此瑕疵為由強烈議價，或要求賣家在交屋前完成專業防水檢測並修復水痕。
- 居住便利性考量： 雖有只爬半層的優勢，但畢竟仍無電梯且屋齡已近 30 年，若購屋者計畫長期自住至老年，需慎重考量爬樓梯的體力消耗。
結論： 若您打算購入後立即翻新並自住多年，此物性價比尚可；但若作為短期投資或對漏水極度敏感的買家，建議慎選其他標的。
問與答
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