基隆市安樂區房市市場分析報告

各位好，針對基隆市安樂區在中華民國 112 年 9 月至 115 年 7 月這段期間的房市數據，我為您整理了一份深入的分析。這段時間涵蓋了近期市場的主要波動，以下從價格走勢、成交量變化以及不同建築類型來解讀，希望能幫助您了解目前的市場狀況。

1. 價格趨勢：整體呈現緩步修正

從整體的平均單價來看，市場正處於一個價格回歸合理區間的階段。

• 長期觀察：若看 36 個月的平均單價，目前約落在 20.50 萬元/坪。
• 近期走勢：數據顯示，從 112 年 9 月（22.50 萬元/坪）開始，到 115 年 7 月（約 19.99 萬元/坪），價格呈現了緩慢下降的趨勢。
• 具體變化：近 3 個月的平均單價（20.06 萬元/坪）已經低於近 12 個月的平均單價（20.73 萬元/坪）。這代表最近半年的議價空間可能比以前大了一些。

這對買賣雙方的意義在於，過去兩年價格處於高檔，現在則是買方更掌握主動權的時刻。如果您有購屋計畫，現在的成交價相對更友善；若是賣方，則需要留意市場對於價格的接受度可能低於以往高點。

2. 交易成交量：活絡度稍有降溫

交易件數反映了市場的熱度，我們來看這段期間的流動性。

• 近期成交量：近 3 個月內，安樂區共成交了 118 件。
• 單月波動：雖然 3 月單月成交件數較多（約 78 件），但到了 115 年 7 月，單月成交件數滑落至 23 件，而 5 月與 6 月則分別為 64 件與 31 件。
• 市場訊號：7 月份成交量明顯縮減，這可能與季節性因素或買賣雙方對於當前價格的認知差異有關。

這表示市場並非完全冷卻，但交易節奏變慢了。對於買方來說，這意味著不用急著在下單，因為選擇空間變大，有更多時間慢慢挑選適合的物件。

3. 建築類型分析：價格層次分明

安樂區內的房屋類型多樣，不同產品線的價格表現各有差異。

• 住宅大樓（11 層含以上有電梯）：這是區域內單價最高的類型，近 3 個月平均單價約 25.55 萬元/坪。其價格相對穩定，顯示對於有電梯、管理較佳的新式住宅，市場仍維持一定的基本需求，屬於保值性較強的選擇。
• 公寓（5 樓含以下無電梯）：價格門檻最低，平均單價約 14.94 萬元/坪。這類產品對於首次購屋者或預算有限的族群來說，是一個進入安樂區市場的選項。不過其單價波動較大（從 13.05 到 16.5 萬元/坪都有），建議在評估時需多參考同棟或鄰里的具體成交條件。
• 華廈（10 層含以下有電梯）：價格落在 22.19 萬元/坪左右，介於大樓與公寓之間，是折衷的選擇。
• 透天厝：此類型的單價波動極大，平均單價雖然有 19.74 萬元/坪，但其中包含了一些極高單價（如 68.61 萬元/坪）的案例。這是因為透天厝的樣本數較少（3 個月僅 8 件），平均數據容易受少數高價個案影響，因此參考價值上不如公寓或大樓穩定，建議以實地看屋的具體價格為準。

4. 市場氣氛與未來展望

綜合以上數據，安樂區的房市氣氛目前偏向「理性觀望」。

• 供需關係：價格的緩步修正，顯示供給端或買方心態偏向謹慎。賣方可能需要調整預期價格，才能順利成交；買方則有較大的議價空間。
• 未來可能走勢：從近 3 個月平均單價（20.06 萬元/坪）與近 6 個月（20.58 萬元/坪）的差異來看，價格下跌的力道似乎正在減緩，逐漸趨近於一個穩定的盤整區間。

給您的建議： 如果您考慮在安樂區置產，目前的環境對買方較為有利，特別是針對公寓與住宅大樓類型，建議您可以多比較近期的實際成交單價，不必急於在價格高點進場。若是持有房產準備出售，則建議參考近 3 個月的市場接受度，設定合理的競爭性價格，以促進交易流轉。

整體而言，安樂區作為基隆的重要居住區域，雖然價格有所調整，但交易活動依然持續發生，只要價格定位合理，市場仍具備流動性。