新莊買屋 / 新莊買房 - 丹鳳捷運站 11A1新旺巷華廈

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1680 萬~~1580 萬
參考單價：85.73 萬/坪
地址：新北市新莊區中正路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 5房(室) 2廳 3衛
總坪數：18.43 坪 (不含車位面積)
主建物面積：14.46 坪
附屬建物面積：1.4 坪
共同使用：2.57 坪
土地面積：4.08 坪
樓別/樓高： 6樓 / 6樓
屋齡：31 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：裕民國小、丹鳳國小
鄰近公園：龍鳳公園
生活機能：裕民市場
附近交通：捷運迴龍站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	居住空間超大：雖然登記面積僅 18.43 坪，但包含 7 樓加蓋及 8 樓空間，實際可用坪數大，可規劃為 5 房，適合大家庭或分租。交通便利：鄰近丹鳳與迴龍捷運站，且位於中正路主幹道，通勤及交通便捷。生活機能成熟：鄰近裕民市場、龍鳳公園及學區，日常生活採買與休閒需求容易滿足。總價門檻低：1680 萬的總價在該區域相對親民，對於預算有限但需要大空間的買家而言，入手門檻較低。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡偏老：屋齡達 31 年，接近 35 年的老屋門檻，未來可能面臨維修成本增加或銀行限貸問題。頂樓風險：位於 6 樓頂樓，加上 7、8 樓加蓋，夏季隔熱效果較差，且漏水風險高於一般樓層。登記坪數單價高：參考單價達 91.16 萬/坪，若扣除違建面積，計算登記面積的單價在老屋區偏貴。格局密合度低：登記 18 坪要隔出 5 房，每個房間的私密性與寬度可能較差。
機會 (Opportunities)	投資報酬率：多房格局適合分割出租，可帶來較高的租金回報率，適合投資客進場。改建潛力：若未來區域更新或重建，此種老舊頂加違建可能成為參與建案的一環（需視法規而定）。需求穩定：該區域鄰近大學與交通樞紐，對於學生、通勤族或投資客來說，租售需求一直存在。
威脅 (Threats)	違建拆除風險：7 樓與 8 樓明確標示為加蓋及鐵皮，若遭政府稽查認定為違建，可能面臨勒令拆除或罰款風險。轉手困難：由於部分面積不計入貸款，後續買家可能需要現金或頭期款比例更高，導致接盤者範圍變窄。貸款限制：銀行對 30 年以上老屋且含違建的物件，可能會縮短貸款年限或降低貸給成數，影響資金規劃。消防與結構安全：頂樓鐵皮結構及老舊管線可能存留火災隱患或結構安全疑慮。

物件評論

此物件屬於典型的「老屋加違建」類型，對於購屋者而言，這是一支風險與機遇並存的標的，並不建議首次購屋者或依賴長年期貸款的家庭盲目購入。

主要理由如下：首先，物件最大的吸引力在於其「實際使用坪數遠大於登記面積」，1680 萬總價換取 5 房空間確實具有價格優勢，非常適合預算有限但需要多房間隔的大家庭，或是希望透過分租獲取高報酬的投資客。然而，其 31 年的屋齡加上 7、8 樓的違建結構，帶來了顯著的隱患。未來若遇政府查緝違建，可能面臨拆除風險；且在銀行核貸上會受到嚴格限制，導致後續轉手不易。

總結建議：如果您擁有充裕現金且能承擔老屋維護與違建風險，此物件能提供極高的空間實用性與潛在租金收益；但如果您追求居住安全性、貸款穩定度或是長期資產保值，建議優先考慮屋齡較新或無違建爭議的標的，以免日後衍生糾紛。