桃園蛋蛋媽咪買屋賣屋  桃園買屋 / 桃園買房 - @桃園蛋蛋媽咪@藝文綠線G09捷運@大連二街上公寓二樓@法拍

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：386.6 萬
參考單價：15 萬/坪
地址：桃園市桃園區大連二街 6巷 3號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：114職四144金
拍次：三拍
點交情況：點交
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：25.78 坪 (不含車位面積)
主建物面積：25.78 坪
土地面積：11.11 坪
樓別/樓高： 2樓 / 4樓
屋齡：46 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：北門國小+慈文國中
鄰近公園：溫州公園
生活機能：力行市場
附近交通：捷運綠線G09站
面臨路寬：5米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格極具吸引力：底價約 386.6 萬，低於市場預估價（約 800 萬），單價僅 15 萬/坪，對於桃園核心區老公寓而言門檻很低。 2. 地段與配套成熟：位於桃園火車站與藝文特區核心，生活機能完善，靠近溫州公園、力行市場及夜市，交通便捷。 3. 學區優勢明確：屬於北門國小加上慈文國中的明星學區，對於子女就讀有高度需求。 4. 稀缺房型：低樓層（二樓）在老公寓中較少釋出，且為三房兩廳配置，實用性高。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋況老化嚴重：屋齡 46 年，公告記載「屋況因年久失修而不佳」，可能面臨管線老舊、漏水或結構補強問題，整修成本高。 2. 無車位配套：核心區缺乏停車空間是重大缺點，對於有车族會帶來生活不便。 3. 電梯與樓層限制：為無電梯的透天式公寓二樓，若未來家中長輩年長或有幼兒推車需求，便利性較低。 4. 潛在占用風險：雖然法拍標註有法院點交機制，但債務人目前仍於屋內居住，搬遷與協調過程可能耗费時間或精力。
機會 (Opportunities)	1. 捷運通車增值潛力：綠線 G09 站預計 2026 年部分通車，交通條件改善可能帶動房價回升。 2. 投資報酬空間大：低總價入手後，若整修得宜，可利用學區或近火車站優勢進行出租，租賃需求穩定。 3. 稀缺性機會：該區域低樓層公寓釋出量極少，售出一戶少一戶，早進場者較易掌握稀缺資源。
威脅 (Threats)	1. 隱蔽工程風險：老屋可能存有未揭露的辐射屋、海砂屋疑慮或嚴重結構問題，需投標前自行調查。 2. 產權與使用爭議：附屬土地部分涉及既成道路公用地役關係，可能影響未來建築權利或價值。 3. 競價風險：法拍熱門物件易吸引眾多投資客出價，若底價競爭激烈，最終成交價可能逼近市場價，失去購置優勢。 4. 居住品質折舊：作為自住使用，需忍受老屋隔音差、管線故障等問題，且後續轉手時買家意願可能不如新成屋。

物件評論

購買建議：適合具備整修預算與耐心的投資客或特定自住房客，不建議對居住品質要求極高的家庭直接購入。

此物件最大的亮點在於**「極低的入場門檻」與「核心地段學區」**的結合。386.6 萬的底價相較於市場同區域行情約有一倍的價差空間，對於資金有限但希望持有核心地段資產的買方來說，是一個難得的上車機會。加上桃園站前生活圈機能成熟及未來捷運綠線通車的預期，長期增值潛力可期。

然而，此物件亦存在明顯風險。屋況老舊是首要考量，公告已明確指出需要整修，這意味著除了房款之外，您必須預留一筆不小的整修費用（含結構、管線等）。此外，「有占用但法院有交」的點交模式雖比純佔有者風險較低，但仍需自行評估搬遷時程與潛在糾紛。若您預算有限、願意投入時間處理老屋問題，且看重學區或長期持有收租，此物件值得列為優先考察目標；但若您是急需入住且不希望面對老屋修繕麻煩的購屋者，則建議謹慎評估風險後再行決定。

問與答

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李若喬(仲介，收取服務費)

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經紀業名稱: 蛋媽房屋有限公司

證號: (102)登字第259320號

經紀業：蛋媽房屋有限公司

經紀人：（106）新北經字第003444號經紀人王柘堡

擺脫無殼蝸牛是夢想還是空想?

想當人生勝利組嗎?

端看你怎麼去實現這個夢想了

在這個低利率.低房價.低頭款的時代

你(妳)還在跟人家租房子嗎?

買屋&賣屋最大的差別

在於錢&房子未來是屬於誰的

假設~買屋&租屋每月同樣都要繳2萬

2年後~差別可大了

租屋2年共繳48萬~房子&錢都是房東的

買屋2年共繳48萬~房子&錢都是自己的

那ㄝㄚ捏........

懂我意思嗎?

想知道更多嗎?

歡迎來電詳談0936080626有巢氏小喬(蛋蛋媽咪)

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從事房地產已有超過10年的經驗.

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