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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：899 萬
參考單價：30.31 萬/坪
地址：桃園市新屋區四維街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：新屋親家
格局： 1房(室) 2廳 2衛 1廚房
總坪數：29.659 坪 (不含車位面積)
主建物面積：20.328 坪
附屬建物面積：2.662 坪
共同使用：6.669 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 8樓
屋齡：32 年
法定用途：住商用
形式/類型：住辦/ 華廈

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：新屋國小,新屋國中
鄰近公園：八德街32號公園
生活機能：第一公有市場
附近交通：桃園客運,桃園公車
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	地段機能強：位於新屋市區核心，鄰近客運站、第一公有市場及公家機關，生活與商業動線便捷。收租收益穩：目前處於出租狀態，文案標榜高投報率且租金穩定，適合現金流需求者。戶型彈性大：採一樓店面加二樓住家的店住合一設計，可自用營業或作為住宅兼工作室。價格門檻低：總價 899 萬在桃園新屋區屬於中價位，單位坪價約 30.31 萬，投資門檻相對較低。
劣勢	屋齡較老：屋齡已達 32 年，可能影響銀行貸款成數或年限，且舊式建築維修成本較高。格局局限：僅有 1 間臥室，對於一般家庭自住而言空間較為狹小，適合單身、兩人世界或小家庭。無車位配套：總坪數不包含車位，對於有機車或汽車使用者來說，停車規劃需額外留意周邊環境。樓層噪音風險：雖為一、二樓較方便出入，但若鄰近道路繁忙，可能面臨交通噪音干擾。
機會	翻新增值：若屋主預算允許進行內部裝修更新，可提升居住品質及租金收益，增加轉手時的競爭力。產業發展：新屋區若有特定工業或物流發展帶動人口移入，此類店住合一房產的商業價值可能跟著上升。自用節省成本：若是打算自行創業，省去了另外租店面與居處的交通時間與雙重租金支出。
威脅	區域房市流動性：新屋區相較於中壢、大園等區域，買家族群較少，未來轉手可能需要較長時間。老屋維修隱憂：32 年房產可能出現管線老化、防水失效或結構問題，需額外預算進行檢修。租約風險：目前為收租中，若承租戶搬遷，需重新尋找租客存在空窗期風險；或租約到期後租金難以維持現狀。

2. 物件評論

此物件整體而言是**「適合投資客與小型創業者的優質標的」，但對於尋求舒適自住的年輕家庭則稍顯不足。**

主要理由如下：首先，其核心價值在於「地段」與「收益」。新屋市中心的生活機能成熟，加上靠近客運站與人為活動頻繁處，確實容易吸引店租或轉手需求。其次，店住合一的型態提供了極高的實用性，能將居住成本與營運成本結合。然而，必須考量的是 32 年的老屋條件，這不僅影響貸款額度，也代表未來可能需投入一筆不小的整修費用，且 1 房格局難以支撐長期多代同住的需求。

購買建議： 若您主要目的是**「資產配置與租金投資」，或您是「單身者/創業族群想兼做住家」**，此物件值得親自會勘並確認租約狀況後考慮購入；但若您計畫未來擴大家族人口或偏好新成屋的生活機能，則建議將此類老舊戶排除在外。購買前務必請專業技師檢測房屋結構安全，以評估後續整修預算是否超出預期。

問與答

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