彰化員林房仲推薦李  彰化買屋 / 彰化買房 - 南興國小旁平車美廈｜彰化員林房仲推薦李凰寧

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

預約看屋

更多優質好屋: 27

※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：788 萬
參考單價：21.61 萬/坪
地址：彰化縣彰化市中山路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：36.46 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.56 坪
附屬建物面積：3.87 坪
共同使用：8.03 坪
土地面積：7.26 坪
樓別/樓高： 4樓 / 7樓
屋齡：33 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1500 元/月
管理描述：雙月繳
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：縣立南興國小,縣立彰興國中
生活機能：全聯福利中心
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 格局實用： 36.46 坪規劃為 3 房 2 廳 2 衛，對於家庭居住而言，空間配置完整，動線合理，適合成長期家庭。 2. 樓層位置佳：位於 4 樓（總 7 樓），非頂樓也非底層，採光與通風通常較好，且避開地底潮濕與噪音干擾。 3. 學區優勢：鄰近南興國小與彰興國中，對於重視教育的學區屋買家具有吸引力，保值性較高。 4. 生活機能：位於中山路一段，鄰近全聯福利中心，日常採買與交通轉運十分便利。 5. 管理費合理：每月 1500 元的管理費對於 36 坪的住宅來說，維護成本在合理範圍內。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較長：屋齡 33 年，屬於老屋範疇。對於銀行核貸可能會有所限制（如貸款成數或年限縮短）。 2. 無車位：標明總坪數不包含車位，而該區域停車需求高，無車位將降低便利性，也可能影響未來轉手吸引力。 3. 標價資訊混淆：物件名稱提及「員林房仲」，但地址為「彰化市」，需確認房仲所屬與房源實際位置，避免產生地域誤判。 4. 單價偏高：每坪約 21.61 萬元的參考單價，在 33 年屋齡的建物上屬中上層價位，需考量公設比與室內實際坪效。
機會 (Opportunities)	1. 老屋重劃潛力：老屋具有改裝潛力，買方可透過室內裝修打造符合現代的居住空間，提升居住品質與房屋價值。 2. 學區需求穩定：若家中有學齡兒童，南興學區的需求通常較為剛性，有助於穩定持有任何一段時間。 3. 價格談判空間：由於屋齡因素，買方在議價時通常有一定籌碼，可爭取更有利的成交價格。
威脅 (Threats)	1. 貸款門檻：銀行對 30 年以上老屋的貸款審查嚴格，若買方資費不足，可能會面臨貸款不成或需提高自付額的風險。 2. 維護成本上升：屋齡漸增，後續可能會面臨公共設施修繕（如管線老化、外牆更新）或基金不足的問題，需留意公寓規約與公共基金狀況。 3. 噪音與環境：中山路一段為主要幹道，需注意車流噪音與空氣污染對居家環境的影響。 4. 轉手流動性：無車位的老舊大廈，在未來的二手市場上競爭對手較多，轉售速度可能不如新成屋或電梯透天。

物件評論

購買建議：適合「學區需求明確」與「預算控制」的家庭，但不適合對停車與貸款年限有高度要求的買家。

主要理由： 此物件最大的賣點在於**「實用格局」與「學區地段」**。在彰化市核心區能擁有 3 房 2 衛的格局，且位於南興國小學區範圍內，對於置產或自住的家庭而言，功能性與教育資源是強項。然而，33 年的屋齡是硬傷，意味著未來可能面臨貸款年限縮短、維修基金不足等問題。

關鍵考量點：

確認貸款條件： 請務必先與銀行確認對 30 年屋齡的貸款成數與年限，以免規劃失誤。
停車解決方案： 既然無車位，需確認周邊月租車位成本或路邊停車便利性，納入總持有成本評估。
資訊核對： 針對名稱中的「員林」與實際「彰化市」地緣差異，建議向仲介確認房源來源與權屬，確保資訊透明。

若您是為孩子求學環境而買房，且能接受老屋的維護成本，此物件具備相當的居住價值；若您偏好新成屋或對停車便利性有強需求，則建議繼續尋求其他選項。

問與答

我要發問

彰化員林房仲推薦

李凰寧(仲介，收取服務費)

暱稱：買房找凰寧

專業品質：

服務態度：

房仲電話：0955-031164

訂閱：1 (加入)

群義房屋南彰化大埔加盟店

經紀業名稱: 允揚不動產開發有限公司

證號: (113)登字第465670號

哈囉，大家好！我是一位充滿熱情的房仲專家，專注於員林和彰化地區的房屋、土地買賣。我的名字叫做[李凰寧]，我以誠實、負責、細心的態度來對待每一位客戶。
無論您是在尋找夢想中的家，或是考慮賣掉手上的不動產，我都會以專業和誠實的方式陪您一起！

讓我們一起展開這段精彩的房產旅程吧！?✨

彰化員林房仲推薦李凰寧 0955-031-164

我家粉絲團