大同國小,大恩公園  南區買屋 / 南區買房 - 東區好房推薦近東區副都心整新店住二合一透天

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

預約看屋

更多優質好屋: 46

※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1580 萬 (含車位價)
參考單價：54.56 萬/坪
地址：台南市南區國民路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 1廳 4衛 2陽台 1廚房
總坪數：28.96 坪 (不含車位面積)
主建物面積：28.96 坪
土地面積：24.72 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：46 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

影音專區

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
面臨路寬：7米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角分析報告

以下針對編號 1338263 之物件進行詳細分析，協助您評估是否適合採買。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格親民：總價 875 萬，每坪單價約 20.55 萬，在台南區位中具競爭力。 2. 電梯配置：3/13 樓的電梯大樓配置，對未來長住或家族輪替便利性高。 3. 生活機能佳：鄰近體育公園、商圈及交通路網（快速道路/高速公路），通勤與休閒均便捷。 4. 屋況良好：標榜可直接入住，減少初期修繕的時間成本與花費。 5. 維護費低廉：每月 700 元管理費，在社區型建築中屬經濟實惠水平。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較長：26 年屋齡意味著水电管线老化風險增加，未來可能需投入整修資金。 2. 未含車位：資料明確標示不含車位，需另行評估購置或租賃成本與便利性。 3. 標語與地址落差：標題雖為「東區好房」，但實際地址位於南區，購買時需確認是否影響對地段價值的預期。 4. 樓層因素：3 樓屬於低樓層，隱私性與通風採光可能受周邊環境（如樹木或鄰建築）影響。
機會 (Opportunities)	1. 改造潛力：為「3 改 2」格局，若買方喜歡現代化裝潢，有基礎條件可進行二次調整。 2. 租賃市場穩定：鄰近大林商圈與學校，對於情侶或新婚家庭而言，未來若有租屋需求亦具吸引力。 3. 公園綠地資源：體育公園為南區重要地標，具備保值潛力，且提供生活品質加成。
威脅 (Threats)	1. 銀行貸款限制：20 年以上屋齡可能會影響銀行估值與貸款成數，需預先確認貸方條件。 2. 未來維護成本：隨著建物年限增加，社區公共設施（如電梯、外牆）若未做定期更新，可能導致維修基金缺口。 3. 流動性風險：老舊電梯大樓在新案密集時，可能在轉售時的市場競爭力較弱。

2. 物件評論

購買建議：值得考慮，但需視個人預算與需求細項調整。

此物件對於預算有限、重視交通便利性且對「有電梯」有強烈需求的買方來說，是一個高 CP 值選項。其最大的亮點在於總價控制得宜，且鄰近體育公園的生活品質相當不錯，適合剛成家或年輕夫婦自住。

主要理由如下：

地段與價值平衡：雖非新成屋，但位於南區近東區精華路段，交通動線優越，生活機能成熟。
實際居住成本：低管理費與可即刻入住的條件，能有效降低持有初期的現金流壓力。
關鍵需釐清事項：由於「未含車位」且屋齡已達 26 年，建議您在洽談時務必確認周邊停車位價格及銀行對該建物的貸款成數上限。此外，需留意標題「東區好房」與實際「南區」地址的差異，確認心理價位是否符合該地段的行情標準。若能在屋況檢查中發現隱形問題並獲得議價空間，這將是一筆相當划算的交易。