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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：4980 萬
參考單價：33.4 萬/坪
地址：新竹市東區中央路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：大圓大廈
總坪數：149.12 坪 (不含車位面積)
主建物面積：27.72 坪
附屬建物面積：2.5 坪
共同使用：41.62 坪
其他面積：77.28 坪
土地面積：23.22 坪
樓別/樓高： 1樓 / 7樓
屋齡：34 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 華廈
車位：昇降平面式
車位描述：雙車位

詳細資訊

管理方式：無
鄰近公園：中央公園
生活機能：錦華市場巨城購物中心
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	位於新竹市東區核心地段，緊鄰巨城購物中心與中央公園，商辦人流量大且視野開闊。擁有七公尺大面寬，店面展示效果佳。產權總坪數達一百四十九坪，雖主建物約二十七坪，但包含 B1 大空間，適合多種商業規劃。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡已達三十四年，後續可能面臨設備老化或修繕成本增加的問題。產權總坪數與主建物坪數差距較大，實際可用室內面積需進一步確認是否影響使用需求。停車位為升降平面式，便利性及客容量有待考證，且不含車位區分登記。
機會 (Opportunities)	周邊生活圈成熟（錦華市場、巨城商圈），具穩定租戶基礎或提升租金潛力。若購入後針對內部空間進行現代化改造，可吸引高品質商家進駐，提升投資報酬率。黃金地段具備長期保值與增值潛力。
威脅 (Threats)	建築較老舊，銀行鑑價與貸款成數可能受限。實體店面受電商購物衝擊，需評估目標行業的存續性。市場若出現供過於求情形，可能影響未來轉手流動性。

2. 物件評論

總結：適合長期置產與收租，但建議詳查空間實際使用率。

此物件位於新竹市東區中央路商圈，兼具巨城購物中心與中央公園兩大優勢，地理位置極為優異，對於需要大空間展示或高流量的商業用途來說，是極具競爭力的選擇。總價四千九百八十萬台幣，單價約三十四萬，符合核心商圈店面行情，且具備穩定收租的潛力。

然而，屋齡三十四年是一個關鍵考量點，購屋者需預留足夠的裝修預算以應對舊化問題。特別值得注意的是產權面積（149 坪）與主建物面積（27.72 坪）之間存在顯著差異，這可能涉及地下層或共用設施面積計算方式，務必在簽約前確認實際可經營使用的有效坪數，以避免預期落差。若您追求的是地段優勢與長期投資回報，且有能力承擔舊建物的維護成本，這是一個值得深入評估的標的；若對新度要求較高或資金有限，則需謹慎衡量後續整修費用。

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