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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：6800 萬
- 參考單價：41.57 萬/坪
- 地址：
台南市
善化區
龍目井路
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 17房(室) 2廳 18衛 4陽台
- 總坪數：163.57 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：150.2 坪
- 附屬建物面積：13.37 坪
- 土地面積：78.76 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 4樓
- 屋齡：9 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 透天厝
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
一、SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 屋況新穎：屋齡僅 9 年，建築維護成本低且設計較符合現代需求。 2. 地段潛力：鄰近南科園區與 LM 商業區，就業人口可能產生租屋或居住需求。 3. 機能完善：周邊有蓮潭公園、國中小及全聯賣場，生活便利性高。 4. 空間規劃：總坪數大且採光足，擁有獨棟整層特性，停車便利。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 格局特殊性：17 房 18 衛配置極少見，對一般家庭居住而言過於複雜，動線與隱私較難規劃。 2. 總價門檻高：總價近六千八百萬元，且單價每坪約四十一萬五，在善化區屬高昂價位。 3. 建築結構限制：標題提及鋼構屋，銀行貸款成數或條件可能不如傳統 RC 預售宅寬鬆。 4. 地址標註疑義：宣傳文案提及新光三越旁，但實際地址為善化區龍目井路，需確認距離與交通時間是否匹配。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 投資回報：多房格局適合規劃長租包租或短租套房，針對南科通勤族吸引力大。 2. 區域發展：善化區作為台南擴張區域，隨產業園區成熟，長期增值潛力可期。 3. 空間運用：靜巷環境佳且鄰近別墅區，適合改為工作室、民宿或企業宿舍使用。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 流動性風險：高總價與特殊格局可能限制未來轉手對象群體，流動性較低。 2. 市場波動：若南科或周邊產業發展未達預期，租屋收益或房價增值可能停滯。 3. 維護成本：鋼構建築隨時間可能有防锈處理或結構檢測費用，長期持有需預留維護預算。 |
二、物件評論
此物件較不適合一般自住家庭購買，但對投資客或有特殊空間需求者具參考價值。
主要理由如下： 首先，屋內格局為 17 房 18 衛，對於傳統居住需求而言過於複雜，難以規劃舒適的家庭生活動線；其次，單價每坪 41.57 萬在善化區並不算低，且總價達 6,800 萬，需評估是否物超所值。最後，需注意文宣中的「新光三越旁」與實際地址的對應關係，避免交通時間預期落差。若您尋求的是高獲利潛力的投資性房產，或是有企業宿舍、工作室需求，此物件值得細究；若以單純居住為主，建議優先考量格局更明確的住宅。
問與答
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101年從香港移民來臺灣, 以前在香港進出口貿易公司工作, 來臺後參加了臺南市觀光協會的導覽員課程, 曾在十鼓及四草綠色隧道工作多年, 對濕地生態, 鯨豚, 樹木生長方面有研究. 因勞保年齡問題離開了四草, 日前是臺南市文化局古蹟中文及英文導覽員. 同時在臺南市社區大學"用溜英文說臺而故事"的講師. 後來加入了房仲的行業, 在幸福家不動產市府店工作了四年, 目標是以忠誠為客人服務, 希望廣交朋友.
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