店面、透天、南山廣場  北區買屋 / 北區買房 - 安南社區大樓南山廣場新光三越商圈十套房店面透天

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

預約看屋

更多優質好屋: 28

※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3898 萬
參考單價：34.07 萬/坪
地址：台南市北區西門路四段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：114.4 坪 (不含車位面積)
主建物面積：114.4 坪
土地面積：38.1 坪
樓別/樓高：整棟 / 5樓
屋齡：38 年
法定用途：住商用
形式/類型：商用/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
面臨路寬：30米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 黃金地段：位於北區核心商圈（南山廣場、新光三越、夜市群），交通便利，人流聚集。 2. 高租金收益潛力：規劃為住商用透天，二至五樓可達十間套房，極適合投資收租。 3. 稀有格局：前後臨路（前 30 米、後 5 米），採光通風佳；擁有約 140 坪總使用面積與地下室空間。 4. 擴建可能性：天井規劃可增設電梯，增加使用機能與便利性。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：38 年屋齡需注意管線老化及結構安全維護成本。 2. 住宅屬性限制：屬住商用型態，貸款成數或利率可能與一般住宅不同，且可能有稅制差異。 3. 環境干擾：臨近夜市與商業區，噪音、人潮擁擠問題在繁忙時段難以避免。
機會 (Opportunities)	1. 裝修增值：可透過翻新裝潢提高租屋單價與品質，吸引優質租戶。 2. 土地價值稀缺：市中心前後雙道路透天基地（38 坪）極少見，具長期保值潛力。 3. 資產配置：適合需要現金流且看好台南北區房價成長的投資者。
威脅 (Threats)	1. 市場波動：老舊大樓若遇景氣反轉或法令規範（如租屋管制、消防法規），可能影響流通性。 2. 維修風險：增建部分（五樓）及地下室需確認合法性與防水安全，未來可能涉及拆除或整修費用。 3. 融資難度：銀行對高屋齡商用房產的估價可能較保守，影響資金槓桿。

物件評論

此物件適合**「以投資收租為主」**的買方，若您追求穩定現金流且能接受商辦性質，值得考慮；若以自住為優先，則需慎重評估噪音與房屋老舊問題。

主要理由如下：

地段價值穩固：北區西門路四段位於台南核心生活圈，周邊商圈成熟，租金抗跌性相對較強。
獲利潛力大：擁有十間套房空間與前後雙通道優勢，若營運得當，租金回報率具吸引力，且價格標註為行情內競爭價，入手門檻合理。
風險需控管：鑑於屋齡近 40 年且部分為增建，建議購屋前務必聘請專業建築師或技師進行結構檢測，並確認增建合法性與稅賦成本，以免後續產生隱形負擔。

問與答

我要發問

安南社區大樓

阮宏恩(仲介，收取服務費)

暱稱：阮宏恩

專業品質：

服務態度：

房仲電話：0916-579883

訂閱：3 (加入)

安南實證加盟店

經紀業名稱: 實證不動產有限公司

證號: (110)登字第400110號

大家好，我是您的房地產專業顧問，我的名字是阮宏恩。我在房地產行業已有多年經驗，在這段時間裡，我始終秉持著誠實、負責、細心的態度，來幫助客戶達成他們的夢想。我的專業背景讓我在房地產市場上游刃有餘，並且我獲得了單月百萬經紀人、年度菁英獎等，這些都是對我努力工作的最佳肯定。

我專精於財務規劃、稅務規劃，尤其熟悉台南各大主要社區，在這裡，我能夠提供客戶最具價值的市場資訊和最佳建議。我的工作風格熱情且沉穩，對每一個細節都謹慎把關，確保每一位客戶都能安心交易、滿意服務。

如果您有任何房產相關的需求，歡迎隨時聯繫我！讓我們一起探索您的置業之旅，我期待與您攜手共創美好未來。

我家粉絲團