台南火車站成大商圈  北區買屋 / 北區買房 - 北區開元商圈｜溫馨景觀三房+停車位新營買房推薦

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~888 萬~~830 萬
參考單價：27.37 萬/坪
地址：台南市北區開元路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：桂花鄉
格局： 3房(室) 1廳 2衛 1陽台
總坪數：30.32 坪 (不含車位面積)
主建物面積：19.86 坪
附屬建物面積：1.17 坪
共同使用：9.29 坪
土地面積：3.06 坪
樓別/樓高： 3樓 / 14樓
屋齡：25 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道機械式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置優越：位於台南市北區開元商圈核心，鄰近成大商圈、火車站，通勤與生活機能極為便利。 2. 樓層與格局佳：14 樓中的 3 樓視野與採光通常良好，三房兩衛設計方正實用，動線合理。 3. 公共設施完善：社區提供 24 小時保全、游泳池、健身房及桑拿房，生活品質高且安全性強。 4. 停車便利：附贈 B1 坡道機械車位，解決都會區停車難題。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡稍長：25 年屋齡意味著內部管線或設施可能需檢查，未來維修風險或成本需納入考量。 2. 單價參考：以 27.37 萬/坪計算，在老舊電梯大樓中屬於中高價位，需確認是否符合市場行情。 3. 車位型態：機械式停車位在部分使用者看來便利性不如平面車位，取出入庫時間較受限。
機會 (Opportunities)	1. 生活需求匹配：對於重視公共設施（如健身、游泳）與通勤便利的家庭，此社區提供高性價比的居住體驗。 2. 租金市場穩健：北區學區與交通優勢明顯，若考慮未來出租或轉手，承租客群穩定。 3. 空間改造潛力：老屋若能透過適度裝修翻新，可提升居住舒適度並增加持有期間的資產價值。
威脅 (Threats)	1. 資料一致性疑慮：標題提及「新營」但地址為「台南市北區」，存在資訊矛盾，需確認是否為刊登錯誤或誤植。 2. 維護費用潛在上漲：高規格設施在老社區中若未妥善維護，可能導致管理費上漲或設施老化停擺。 3. 房市趨勢影響：屋齡超過 20 年的物件，未來融資貸款成數或市場流動性可能不如新成屋。

物件評論

此物件對於追求生活機能與社區品質的購屋者而言，具有相當高的吸引力，但也需謹慎評估老屋維護狀況。

是否值得購買： 建議考慮，但需詳查後再決定。

主要理由： 首先，該建物位於開元商圈核心，交通網絡發達且鄰近學區，非常適合重視通勤便利與家庭生活的買方。社區內的游泳池與健身設施在 25 年屋齡的大樓中難得，顯示其原本定位為高規住宅，若能保持良好管理，居住體驗將超越一般老舊公寓。

然而，作為買家必須留意兩個關鍵風險點。其一，標題中的「新營」與地址明顯不符，這屬於資訊錯誤，需請仲介或業主修正，以免後續產權文件產生混淆。其二，25 年屋齡已進入建築中期保養階段，務必要求查看社區的公設費使用明細、管委會紀錄及大樓外牆漏水狀況，特別是集水、防水與機房設施是否正常運作。若能確認設施維護良好且無高額隱性債務，這將是一筆兼具實住價值與未來流動性的投資。