建國北路  中山買屋 / 中山買房 - 榮星建北採光方正鼎佳

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2398 萬
參考單價：67.02 萬/坪
地址：台北市中山區建國北路三段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：35.78 坪 (不含車位面積)
主建物面積：27.06 坪
附屬建物面積：6.92 坪
共同使用：1.8 坪
土地面積：5.36 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：42 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：五常國小
鄰近公園：榮星花園
生活機能：濱江市場
附近交通：捷運行天宮站
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段與交通優越：鄰近捷運行天宮站，生活機能成熟，靠近濱江市場與榮星花園，環境便利且舒適。 2. 學區資源穩定：學區為五常國小，具備升學需求家庭的高度潛力。 3. 格局與採光佳： 35.78 坪屬於大坪數，格局方正且三面採光，頂樓邊間採光優勢明顯。 4. 租金收益潛力：部分空間規劃可自用與出租，有助於分攤持有成本。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高： 42 年屋齡可能影響銀行核貸成數與年限，且需留意公共設施老化問題。 2. 無電梯頂樓： 5 樓為頂樓，雖採光好但爬樓梯較費力，老舊建築頂樓亦有漏雨風險。 3. 單價偏高：參考單價約 67 萬/坪，對於40 年以上屋齡的公寓而言，單價偏高，需考量性價比。 4. 增建法律風險：標註頂樓有增建，可能涉及產權登記問題，影響後續貸款評估與轉手。
機會 (Opportunities)	1. 學區需求剛需：五常國小學區長期具抗跌性，適合重視教育的家庭置產。 2. 翻新空間大：屋況描述還不錯，若預算允許，可透過裝修提升居住品質與居住價值。 3. 社區安靜：位於靜巷邊間，生活環境相對安靜，適合尋求居家氛圍者。
威脅 (Threats)	1. 轉手流動性較低：老公寓搭配增建情況，未來買家受貸款限制可能縮減，轉手速度不如新大樓。 2. 維修成本增加：隨著屋齡增長，未來維修水電、管線或外牆的費用可能逐年上升。 3. 市場波動風險：若利率調整或房地產市場回溫不明朗，高單價老屋的資金壓力較大。

2. 物件評論

此物件屬於「地段優勢明顯，但持有風險稍高」的類型，適合特定購屋族群，但不建議盲目入手。

主要理由如下：

值得購買的情況：若您或家人的年齡符合銀行核貸年限、非常重視五常國小的學區資源，且習慣在靜巷生活，同時希望擁有一定的租金收益來降低持有成本，這是一個不錯的選擇。其方正的採光與周邊公園環境是難以複製的優勢。
需要謹慎的考量：首先，42 年屋齡搭配 5 樓無電梯，需評估體能負擔與未來轉手難度；其次，「頂樓增建」在貸款評值與產權登記上可能存在隱憂，務必在簽約前確認增建部分是否列入貸款坪數或有違章建築問題；最後，單價 67 萬在老屋市場中偏貴，建議與同區域 newer 公寓或無增建之老屋比價，確認物價是否合理。

建議您優先確認銀行對屋齡與增建的貸款條件，並實際丈量坪數是否與產權相符，若上述風險可接受，則可視為優質自住兼投資的標的。

問與答

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