板橋買屋 / 板橋買房 - 864黃金優質店面✨44坪/南雅夜市金店王

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：5500 萬
參考單價：122.71 萬/坪
地址：新北市板橋區新興路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：44.82 坪 (不含車位面積)
主建物面積：44.82 坪
土地面積：23.29 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：52 年
法定用途：住商用
形式/類型：商用/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：板橋國小
鄰近公園：接雲寺柏壽公園
生活機能：南雅夜市
附近交通：府中捷運站
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地段核心價值高：位於新北市板橋新興路，鄰近南雅夜市與府中捷運站，人流聚集，商業潛在價值高。 2. 坪數與格局優勢：總坪數逾 44 坪，空間寬敞，適合大型餐飲、辦公室或住商複合使用，靈活度高。 3. 土地持分優勢：為公寓型態的住商用，通常意味著擁有土地持分，土地資產價值較單純租賃者穩定。 4. 交通便利：鄰近捷運府中站，對於吸引遠地客戶或員工通勤相當友善。
劣勢	1. 樓層使用限制：標示為 3 樓店面，相對於臨街一樓， visibility（能見度）較低，可能影響一般零售業吸引力，需依賴特定業態。 2. 屋齡偏高風險：屋齡達 52 年，已進入老建築範疇，未來辦理銀行貸款可能受限（貸成率或年限），且維護成本可能上升。 3. 總價門檻高：總價 5500 萬，對於投資標的而言門檻較高，對資金流動性有一定要求。 4. 價格單價：參考單價約 122.71 萬/坪，需確認是否合理反映其非一樓之現況。
機會	1. 都更潛力：屋齡高且位於板橋市中心，具備都市更新（都更）的重建潛力，若成功，土地價值可能大幅增值。 2. 複合經營機會：住商用屬性允許「住商混合」，買方自用居住兼經營，或整棟出租，增加資產運用彈性。 3. 租賃市場需求：鄰近學校與公園，生活機能強，對於特定類型商用（如補習班、辦公室、特色店鋪）有穩定客源需求。
威脅	1. 融資風險：銀行對於 50 年以上老舊建築的貸款審核趨嚴，若買方需依賴高比例貸款，可能面臨資金缺口風險。 2. 政策與法規風險：老舊公寓未來若涉及都市計畫變更或住商專用限制調整，可能影響營業執照辦理或稅務成本。 3. 夜店商圈競爭：南雅夜市商圈競爭激烈，且需留意夜市管制政策變動（如攤販管理、車輛管制）對店面的影響。 4. 老舊化折舊：建築本體若無妥善整修，外觀與內部設施老舊可能影響出租率或未來出售之競爭力。

物件評論

是否值得購買： 此物件適合**「長期投資型」或「特定商用自用型」的買方**，對於尋求短期炒作的購屋者而言風險較高。

主要理由：

地段與土地價值： 板橋核心區、鄰近夜市的地理位置具備相當的抗跌性，且「公寓型態」擁有土地持分，長期來看資產保值潛力優於純套房或大樓商辦。
使用彈性與都更預期： 44 坪的大坪數加上住商用性質，提供極大的空間運用彈性，若能配合都更政策，長期報酬率可觀。
需評估的硬傷： 屋齡 52 年為最大關鍵風險，直接影響銀行貸款額度與未來維護成本；此外，3 樓的商業面較臨街一樓弱，需確認買方業態是否適合非底樓的流量，避免「黃金地段」變為「高樓寂寞」。

建議： 在決定前，建議務必確認銀行對該老舊建物的貸款評鑑結果，並實際勘查同層樓其他單位的出租與使用現況，以評估真實的商業效益。若資金充裕且具備都更參與意願，此物件具長期收藏價值。

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