楠梓橋頭買房顏君實  三民買屋 / 三民買房 - 機能大三房低總價享成家三民鼎山明誠商圈近左營仁武專約

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：698 萬
參考單價：20.23 萬/坪
地址：高雄市三民區大福街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：鳳凰天廈
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：34.51 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.6 坪
附屬建物面積：2.96 坪
共同使用：6.95 坪
土地面積：5.9 坪
樓別/樓高： 4樓 / 14樓
屋齡：32 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2092 元/月
鄰近學校：莊敬國小鼎金國中
生活機能：鼎山明誠商圈 7-11 全聯
附近交通：國道一國道十
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	低門檻與格局實用：總價 698 萬在三民區屬於親民的三房總價，適合預算有限但需要空間的首購族或小家庭。主建物約 24.6 坪，擁有方正的三臥室格局，客廳寬敞且帶有雙陽台，通風採光條件佳。地理位置便利：位於鼎山明誠商圈核心，生活機能成熟，周邊有全聯、7-11 等店鋪，鄰近文藻大學與榮總生活圈。交通方面緊鄰國道一號與十號，往返左營高鐵區或仁武都非常便捷。居住安全舒適：屬於電梯大樓（4F/14F），管理費約 2092 元含蓋社區維護，屋況標榜潔淨明亮，住家寧靜。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡偏高：建坪已達 32 年，屬於中古屋階段，可能需要評估是否需要進行局部翻新或修繕的額外成本。未含車位：總坪數與價格皆不包含車位，在老舊社區或人口密集區，未來停車可能會成為生活上的困擾。單價相對較高：每坪參考單價約 20.23 萬，對於房齡 32 年的建築而言，單位成本不低，需考量是否已包含地段溢價。
機會 (Opportunities)	租賃市場穩健：鄰近文藻大學與榮總醫院，若購屋後有出租計劃（收租），此區域租客來源穩定，適合投資或換房前的過渡。保值與增值潛力：隨著高雄北部交通網完善及商圈成熟，具備電梯、三房格局的老社區通常仍具流通性，若有裝潢優勢可提升 resale 價值。貸款空間：對於首購族而言，低總價意味著頭期款壓力較小，可利用此機會早日安家。
威脅 (Threats)	建築老舊風險：屋齡近 30 年可能面臨銀行核貸成數或年限的調整，以及管委會未來大修（如防水、管線）的金流負擔。區域競爭：同地段可能有更新穎或車位較充裕的新案 competing，這會影響未來的轉手對象群體。停車與出入問題：未附車位且位於成熟商圈，若遇晚間或假日，街道停車可能較為緊張，影響生活品質。

物件評論與建議

此物件對於**「預算有限但重視生活機能」**的買方而言，是相當值得考慮的標的，尤其適合首購族或剛開始的家庭成員。

主要理由如下：

總價優勢明確：在三民區擁有電梯、三房格局且位於明誠商圈核心，698 萬的總價已具備相當低的入場門檻。
生活機能成熟：對於依賴交通（國道連接）與日常採買（鼎山商圈）的家庭來說，便利性極高，能節省通勤與時間成本。

不過，建議您在決定前需注意以下兩點：首先，需確認貸款成數，因屋齡已近 32 年，銀行評估可能會影響您的實際購屋預算；其次，由於未含車位且社區較老，請務必親自考察夜晚的停車狀況，以確保這不會成為未來生活的長期痛點。若您願意投入少量成本進行內部翻修，此物件將是性價比極高的選擇。

問與答

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