福志公園電梯華廈  士林買屋 / 士林買房 - 0126郭氏林氏新建大樓大戶雙車一層一戶法拍諮詢代標

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~6000 萬~~4800 萬 (含車位價)
參考單價：39.86 萬/坪
地址：台北市士林區忠勇街 40巷 4弄 1號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：114強36522
拍次：三拍
點交情況：點交
社區：郭氏林氏新建大樓
格局： 5+5房(室) 3廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：120.43 坪 (不含車位面積)
主建物面積：66.18 坪
附屬建物面積：7.53 坪
共同使用：46.72 坪
土地面積：32.37 坪
樓別/樓高： 7樓 / 8樓
屋齡：21 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：坡道機械式
車位描述：編號3.4
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：福林國小.士林國中
附近交通：士林捷運站泰北中學公車站
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置優越：位於士林忠勇街，鄰近福林國小與士林國中，交通便利，有捷運站與公車站。 2. 產品格局稀缺：一層一戶獨棟華廈，隱私性高，位於 7 樓／8 樓高樓層，採光通風佳。 3. 空間寬敞：總坪數達 120.43 坪，5 房 3 廳，適合大家庭居住。 4. 價格具誘因：法拍底價降至 4800 萬元，相比首拍 7500 萬元有顯著折讓。
劣勢 (Weaknesses)	1. 無法實地看屋：房屋已查封，僅能參考平面圖，無法確認室內實際狀況。 2. 車位使用權不明：車位標示為共有部分分管，且「不點交」，買方未必能獨立使用。 3. 有租約限制：租約至 115 年 3 月 14 日，買方短期內無法自住或出租，需等待房客搬遷。 4. 房衛配置低：5 房僅有 2 衛，使用效率較低。 5. 屋齡稍長：21 年屋齡，需留意公共設施維護狀況。
機會 (Opportunities)	1. 低價入場：法拍價低於市價，若後續順利交屋，投資報酬率可能較高。 2. 租金收益：目前月租金 17 萬元，若可維持租約，短期現金流可觀。 3. 翻新潛力：一層一戶且空間大，適合重新裝修打造豪宅格局。 4. 產權清晰：拍定後抵押權可塗銷，產權保障較無虞。
威脅 (Threats)	1. 交屋風險：租賃關係爭議可能導致延宕交屋，甚至無法強制點交。 2. 車位爭議：機械車位若未約定專屬權，可能與鄰居產生使用糾紛。 3. 流動性較差：總價高且坪數過大，未來轉手難度可能高於一般住宅。 4. 隱藏費用：需額外評估修繕費、違建處理或共有權分割成本。

2. 物件評論

購買建議：謹慎評估，適合有耐心的投資或自用者

此物件雖然位於優質學區且為一層一戶的大坪數豪宅格局，但風險點相當明顯，不建議急於購屋的自用買家直接購買。主要理由如下：

首先，車位問題是最大盲點。標題雖寫「雙車位」，但資料明確指出車位為共有部分且不點交，買方可能無法享有專屬停車權，對於 120 坪的大戶而言，此缺失嚴重影響居住便利性。

其次，租約限制意味著買方需等到 115 年 3 月才能擁有完整使用權，這期間將面臨無法自住且需處理法律交屋程序的不確定性。

若您有專業的法拍經驗或資金實力，可考慮以 4800 萬的條件入場，但務必在投標前諮詢專業代書確認車位分管契約與租約法律效力，並預留足夠的等待成本與修繕預算。若您是為了近期居住需求，此物件可能非理想選擇。

問與答

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林元絨(仲介，收取服務費)

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經紀業名稱: 財欣不動產管理顧問有限公司

證號: 林元絨(101) 新北經字第2639號

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