台南買地賣屋市政府毛  安平買屋 / 安平買房 - 台南賣地買房博悅設計自己的家毛胚屋星選好房

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3300 萬 (含車位價)
參考單價：36.45 萬/坪
地址：台南市安平區永華路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：博悅
格局：開放空間
總坪數：90.53 坪 (不含車位面積)
主建物面積：42.67 坪
附屬建物面積：5.4 坪
共同使用：25.72 坪
其他面積：16.74 坪
土地面積：8.43 坪
樓別/樓高： 22樓 / 23樓
屋齡：5 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
車位描述：雙車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：7 元/月
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：慈濟國小.慈濟國中.慈濟高中
鄰近公園：府平公園
生活機能：全聯超市.安平市場
面臨路寬：40米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 樓層與景觀極佳：位於 22-23 樓高層，提供無遮擋的市景及海景視野。 2. 屋況新穎：屋齡僅 5 年，屬於次新房，外觀與公共設施維護狀況通常較好。 3. 學區優勢明顯：鄰近慈濟國小、國中至高中，擁有台南熱門的教育資源鏈。 4. 空間規劃自由：作為毛胚屋，可依照買家生活習慣自由規劃格局，滿足個人化需求。 5. 硬體規格高：具備飯店式公設與景觀泳池，車位為平面雙車位，居住質感佳。
劣勢 (Weaknesses)	1. 後續裝修成本高：毛胚屋需額外投入大筆預算與時間進行水電、裝潢工程。 2. 總價門檻較高：單價近 36.5 萬/坪，總價達 3,300 萬元，對購屋者財力要求高。 3. 車位權屬需確認：資料顯示總坪數不含車位，但特色提及雙車位，需釐清是否包含在總價內及權狀登記細節。 4. 管理費標註疑點：7 元/月/坪的費率在飯店式大樓中偏低，建議核實是否含括全部維護項目。
機會 (Opportunities)	1. 在地域發展红利：安平區近年開發迅速，隨著生活機能成熟，房價潛力可觀。 2. 居住品質提升：透過自裝修打造理想居家，長期自住舒適度高，有利持有意願。 3. 租賃市場潛力：鄰近學區與高端社區屬性，若日後需出租，具吸引租屋族群的優勢。
威脅 (Threats)	1. 預算控管風險：毛胚裝修過程容易出現隱藏工程費用，導致最終支出超過預設預算。 2. 房市波動影響：高額總價物件在市場下行時，流動性可能較低，轉手週期可能較長。 3. 維護成本上升：雖目前管理費看似低廉，但未來社區公共基金或維修費用若調漲，將增加持有成本。

物件評論

此物件屬於台南安平區的高規格住宅，整體評價為「值得購置，但需評估後期投入成本」。對於資金充裕且重視隱私與空間規劃的買方而言，高樓層的海景視野、優質的學區資源以及新穎的屋齡都是極具吸引力的優點。毛胚屋形式賦予了高度彈性，能完美契合您的生活美學。

然而，在決策前建議您務實考量以下兩點：第一，務必確認「雙車位」是否已內含於 3,300 萬總價中，避免後續產權爭議；第二，需預留約數十萬至百萬不等的裝修預算與時間成本。若您不介意從零開始打造居家環境，且預算允許，這將是一筆兼具自住價值與資產配置的優質選擇。

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