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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：738 萬
- 參考單價：23.81 萬/坪
- 地址：
桃園市
龜山區
南上路
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 開放空間
- 總坪數：30.99 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：24.49 坪
- 附屬建物面積：2.4 坪
- 共同使用：4.1 坪
- 土地面積：6.76 坪
- 樓別/樓高： 5樓 / 5樓
- 屋齡：33 年
- 法定用途：廠房
- 形式/類型：其它/ 公寓
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 總價相对较低，入場門檻低；位於南崁商圈附近，生活機能成熟；社區出入口設有公車站牌，交通便利；允許機車停於中庭，安全性尚可；公設比低，得坪率相對較高。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 土地與房屋法定用途為「廠房」及乙種工業用地，非一般住宅性質；屋齡達 33 年，設施可能老舊；位於頂樓（5 樓）且未提及電梯，對長輩或搬家搬運不便；買受者族群較窄。 |
| 機會 (Opportunities) | 低總價提供資本進場機會；若符合特定商業經營需求（如工作室、倉儲），租金回報率可能優於一般住宅；土地增值潛力視區域發展而定。 |
| 威脅 (Threats) | 銀行核貸條件可能較嚴格，貸款成數或利率受限；轉手流通性差於一般住宅，脫手不易；若作為居住使用，需留意違章建物的法律風險與政府稽查隱憂；老舊建築可能有漏水或修繕成本增加之虞。 |
2. 物件評論
結論：此物件對於「一般自住家庭」並不建議購買，但適合特定商業用途需求者。
主要理由： 首先，該物件最大的關鍵在於其土地與建物屬性為「廠房（乙種工業用地）」，這意味著它不具備合法住宅的使用權限。若您計畫長期居住，可能會面臨無法落戶、稅賦較高以及未來政府稽查潛在違建風險等問題。其次，屋齡 33 年且位於頂樓無電梯，對於家庭世代居住而言，在採光通風之外，需考量爬樓梯的體力負擔及老屋維修成本。最後，總價雖低，但考慮到未來轉手流動性較弱與貸款限制，建議除非您有明確的商業經營需求（如開設工作室），否則不建議將其作為標準住宅考量。
問與答
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