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松山買屋賣屋 敦化增值一樓
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：4880 萬
- 參考單價：188.93 萬/坪
- 地址：
台北市
松山區
敦化北路
地圖
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- 格局： 開放空間
- 總坪數：25.83 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：22.22 坪
- 附屬建物面積：3.61 坪
- 樓別/樓高： 1樓 / 4樓
- 屋齡：51 年
- 法定用途：店鋪
- 形式/類型：其它/ 公寓
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 核心地段：位於台北市松山區敦化北路，周邊商業成熟，交通便利。 2. 學區優勢：標示為「雙敦學區」（敦化國小、敦化國中）設籍首選，對於重視子女教育的買家具吸引力。 3. 邊間效益：一樓邊間設計，通常擁有較佳的採光、通風及展示面，對於店辦使用或居家活動較為有利。 4. 用途彈性：登記用途為店鋪但公寓一樓常見店辦皆宜，兼具自住與經營商業用途的可能性。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡偏高：屋齡已达 51 年，建物結構可能較為老舊，潛在維修成本與居住品質（如噪音、通風）需仔細考量。 2. 一樓環境：一樓隱私性較低，且可能面臨采光不足、潮濕或鄰里干擾問題。 3. 貸款難度：老屋通常較難向銀行申請高額貸款，銀行核貸年限可能受限，需自備較多頭期款。 4. 單價偏高：參考單價約 188.93 萬/坪，總價近 4,880 萬，對於老公寓而言價格門檻較高。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 都更潛力：標示長期等待都市更新，一旦都更實施，房產價值有機會大幅增長。 2. 租金收益：若作為店面或辦公室出租，敦化路商圈租戶需求穩定，可提供持續的現金流。 3. 地段保值：敦化北路段為松山成熟生活圈，土地價值相對穩定，抗跌性強。 4. 學區價值：若能成功設籍並維持學區資格，對於未來子女入學具有明確保障。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 政策風險：學區政策或房屋稅制若有調整，可能影響學區房或店屋的使用效益。 2. 融資風險：銀行對於 50 年以上老屋的估值與貸比可能趨嚴，若遇銀根緊縮，資金流動性會受影響。 3. 更新不確定性：都市更新需全體住户同意，程序漫長且存在變數，若無法成案，房價增值幅度將受限。 4. 轉手難度：極老的一樓店面住宅，在轉手市場上可能不如新大樓或電梯住宅容易流通。 |
物件評論
這棟位於松山敦化北路的物件，屬於典型的「地段價值型」資產。對於購屋者而言，是否值得購買取決於您的具體需求與資金規劃。
主要理由與建議： 若您購買此物件的目的是為了**「子女學區」、「經營事業場所」或「投資等待都市更新」，則此物件具有明確的優勢。敦化路商圈的商業價值與雙敦學區的知名度是其核心資產，且一樓邊間對於商業使用相當友善。然而，若您追求的是「現代化居住品質」或「高流動性住宅」**，則建議慎重考慮。51 年的屋齡可能帶來居住隱憂，且銀行核貸與轉手難度相對較高，加上近 4,880 萬的總價，對於老屋而言門檻並不低。
結論： 這是一個適合特定策略性買家的物件，建議在確認銀行核貸額度、房屋結構安全及都更進度後再行決定，不建議作為純自住的首選，除非對學區與地段有強烈依賴。
問與答
松山買屋賣屋
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林文泉(仲介，收取服務費)
暱稱：林文泉
專業品質：
服務態度：
房仲電話：0932-956188
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敦北民生 加盟店
經紀業名稱: 富麗欣房屋仲介有限公司
證號: (101)登字第204493號
認識好宅大師–林文泉–
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現任｜店長
大師房屋·敦北民生加盟營業處
個人成績半年內即破千萬經紀人
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經歷
房屋仲介30年
永慶.住商.台灣房屋連年第一
前永慶房屋
連續三年全企業第一名
前住商不動產
連續四年全國業績第一名
前台灣房屋
96年度業績總冠軍第一名
前21世紀不動產
99年度上半年全國第一名
榮獲馬英九市長及公會多次特頒殊榮
榮獲商業週刊.今周刊.
聯合報.自由時報.TVBS.
中天.非凡.東森等節目專訪
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