台東買屋 / 台東買房 - 大坪數美の店住獨家銷售

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1050 萬
參考單價：17.02 萬/坪
地址：台東縣台東市精誠路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 3衛
總坪數：61.71 坪 (不含車位面積)
主建物面積：44.98 坪
附屬建物面積：3.84 坪
共同使用：9.05 坪
其他面積：3.84 坪
土地面積：6.74 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 10樓
屋齡：30 年
法定用途：住商用
形式/類型：住辦/ 公寓
車位：平面式車位
車位描述：門口

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：仁愛國小
鄰近公園：海濱公園
生活機能：四維夜市
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者物件分析報告

以下針對編號 1319765 的台東市物件進行詳細分析，旨在協助您釐清此處屋產的優缺點與投資價值。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 空間格局優異：總坪數達 61.71 坪，擁有 4 房 2 廳 3 衛，非常適合大家庭居住或需要多功能空間的需求。 2. 單價相對合理：在台東市中心區域，每坪 17 萬單價對於大坪數公寓而言，具備相當的市場競爭力。 3. 生活機能便利：鄰近海濱公園、四維夜市與 7-11，兼具休閒娛樂與日常採買需求。 4. 商用潛力：1F 可作為店面使用，若規劃得宜，可產生租金收益，增加資金流動性。 5. 硬體配置：屋內已全新整理，買家可省去裝修時間與成本；且配有平面式車位，在老街區難能可貴。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：屋齡達 30 年，可能面臨外牆滲漏、管線老舊等隱憂，後續維修成本需納入考量。 2. 樓層Accessibility 疑慮：標的列於 1~2 樓或 10 樓，若為 10 樓且無電梯，對長幼居住不便；老公寓加裝電梯亦需鄰里同意。 3. 產權屬性混合：住商用屬性雖具彈性，但可能受相關法規限制，且鄰近店面或將帶來噪音與人流干擾。 4. 貸款限制：老公寓有時銀行估值較低，可能導致貸款成數不足，需準備較高頭期款。
機會 (Opportunities)	1. 收租投資：結合住宅與店面功能，可分別出租，打造穩定現金流。 2. 觀光資源結合：鄰近海濱公園與夜市，若採 Airbnb 或短租模式，可能享有觀光紅利。 3. 低門檻進場：總價 1050 萬對於 60 坪以上的住宅，在台東算是較容易入手的門檻，適合剛開始置產者。 4. 區域發展：台東市區若未來有更新計畫或基礎建設擴充，老舊公寓區可能隨之振興。
威脅 (Threats)	1. 流動性風險：老舊公寓在二手市場較新式住宅流通性差，未來轉手可能需要更長的等待時間。 2. 市場波動：小型城市房產市場對景氣波動較敏感，需留意整體房價走勢。 3. 法規變遷：住宅改商用或住商混合可能面臨地方政府的法規規範變革，如分區管制加嚴。 4. 銀行承貸風險：隨著屋齡增加，未來想再轉手時，銀行可能會縮短放款年限或降低貸款成數。

2. 物件評論

是否值得購買： 這是一處**「適合特定需求者，但不適合所有買家」的物件。若您屬於「多代同堂的自住族群」或「尋求現金流的投資客」**，此物件具有很高的價值；但如果您是純為了短期投資或追求極低維護成本的新式住宅買家，則建議慎重考慮。

主要理由：

實用性極高：對於三代同堂或需要居家辦公的家庭來說，61 坪與 4 房格局非常難得，且全新整理省去了昂貴的裝潢開銷。
地段優勢明確：位於台東市精華地段，生活機能完善，且擁有公園與夜市資源，自住舒適度與出租需求皆有保障。
商用潛力加分：1 樓店面的彈性使用是此物件最大的投資亮點，能有效分散居住風險，增加資產價值。
需警惕的風險點：務必確認該 10 樓是否有電梯，以及銀行對 30 年屋齡老公寓的貸款條件。此外，請確認「車位」是否為產權獨立，或是與建物一同移轉，以避免產權糾紛。

建議您在決定前，親至現場體驗樓層環境，並與當地鄰居交流，確認屋況細節與周邊實際居住氛圍，以確保投資與居住的安全感。