台東市房市小聊（111年12月‧至114年11月）

溫馨提醒
由於房屋交易資料上傳會有時間差，最近兩個月（2023/10‑2023/11）的成交件數可能偏少，但平均單價仍具參考價值。以下的解讀以整體走勢與較長期的數據為主。

1️⃣ 整體市場概況

什麼意思？

• 價格：相比去年全年的 21.86 萬元/坪，現在已跌到 20.5 萬元/坪，降幅約 6%。
  • 主要是 季節性（秋季需求較低）＋ 庫存增加（去年建案陸續完工）所致。
• 成交量：近 3 個月只成交 78 件，遠低於 6 個月內的 229 件，顯示買氣稍微變慢。
  • 成交件數的下滑往往先於價格變化，代表 買方持觀望，在等更好的價格或更適合的屋子。

2️⃣ 各類型房屋的表現

2.1 公寓（小樓層、無電梯）

• 價格：13.7 萬元/坪，明顯低於整體平均，對預算有限的買家較有吸引力。
• 成交量：近 3 個月只有 4 件，成交非常少，主要原因是 需求不大，且住戶多偏好有電梯的住宅大樓或透天厝。
• 買方心態：多為首購或投資者想要低成本入門，但因缺乏電梯、樓層較低，租金回報與未來升值空間受限。

2.2 住宅大樓（高樓層、有電梯）

• 價格：22.8 萬元/坪，稍高於全體平均，仍保持在 高價位。
• 成交量：近 3 個月 9 件，成交較活躍，顯示 中高階需求仍在。
• 背後原因：
  • 台東市近年推動公共建設（如公園、醫院）提升生活機能，讓住戶願意支付較高的單價。
  • 觀光與退休族群需求，使得電梯大樓成為「便利」的首選。

2.3 華廈（中低層有電梯）

• 價格：19.3 萬元/坪，低於住宅大樓但高於公寓，屬於 性價比 較好的選擇。
• 成交量：近 3 個月 21 件，是所有類型中成交最頻繁的，說明 市場對於「有電梯、價格適中」的住宅需求旺盛。
• 趨勢觀察：
  • 今年 7‑9 月單價一度突破 25 萬元/坪（受少量高價成交影響），但隨後回落到 19‑21 萬元/坪，顯示 短期波動大，但整體仍維持在合理範圍。

2.4 透天厝（獨棟住宅）

• 價格：21.3 萬元/坪，與整體平均相近，且在最近 12 個月仍保持 22.9 萬元/坪 的高位。
• 成交量：近 3 個月 44 件，是最高的成交量，代表 購屋者仍偏好獨立空間（尤其有庭院、車位）。
• 背後原因：
  • 近年「在地生活」的概念提升，退休族與家庭購屋者喜歡透天厝的私密與彈性。
  • 交通便利（靠近台東火車站、國道三號）讓透天厝的生活機能更佳。

3️⃣ 生活機能 & 交通影響

小結：交通與生活機能是「價格支撐」的主要因素，特別是靠近火車站、主要道路與醫療教育設施的物件，較不易受到整體價格回落的影響。

4️⃣ 買方需求與市場氣氛

市場氣氛：目前屬於 「觀望」 階段。價格已跌至 6% 以內的幅度，買家大多在「等更好價格」或「找符合需求的好屋」；賣方則傾向 「適度調整」 價格或提供較有吸引力的條件（如裝潢、車位、分期付款）來加速成交。

5️⃣ 未來走勢預測

綜合判斷：

• 短期（3‑6 個月）價格大概率在 20‑21 萬元/坪 區間小幅波動。
• 成交件數若持續低於 80 件/月，顯示買方仍在等待更好機會，賣方可考慮 適度降價或提供附加價值（如車位、裝潢）以加速成交。
• 中長期（一年以上）若觀光與公共建設持續改善，透天厝與華廈的需求仍會較穩定，價格有望回到 22‑23 萬元/坪左右。

6️⃣ 小建議

結語

台東市的房市目前正處於 價格回調、成交放緩 的階段。對於買家來說，這是「觀望」與「尋找合適價位」的好時機；對於賣家而言，提供附加價值或稍微讓步的價格 能在市場較冷靜時更快成交。只要把握住 交通、生活機能與需求族群 三大核心，無論是買或賣，都能在這波調整中取得相對優勢。祝大家在台東的居住或投資旅程順利！