下南崁,合雄建設  蘆竹買屋 / 蘆竹買房 - 蘆竹南崁首購明水苑1F庭院戶

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2088 萬 (含車位價)
參考單價：43.91 萬/坪
地址：桃園市蘆竹區大正街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：合雄滙明水苑
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1廚房
總坪數：47.557 坪 (包含車位面積)
主建物面積：24.451 坪
附屬建物面積：1.038 坪
共同使用：22.068 坪
車位坪數：11.034 坪
土地面積：4.935 坪
樓別/樓高： 1樓 / 15樓
屋齡：14 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：2490 元/月
管理描述：每坪60元
鄰近學校：光明國小、光明國中
鄰近公園：河濱公園
生活機能：全聯福利中心、台茂購物中心、南崁市場
附近交通：桃園客運、國道1號-南崁交流道
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 車位含總價：總坪數包含坡道平面式車位，對家庭用戶而言降低了停車成本與購置難度。 2. 格局實用：3 房 2 廳 2 衛的設計，空間規劃符合一般家庭需求，居住動線良好。 3. 交通便利：鄰近國道一號南崁交流道，5 分鐘內可上高速，通勤台北或往返機場時間成本低。 4. 生活機能：周邊有全聯、台茂購物中心及南崁市場，購物與日常採買非常便利。
劣勢 (Weaknesses)	1. 一樓隱憂：位於 15 層樓中的 1 樓，隱私性較差，需考慮窗簾使用頻率較高。 2. 環境濕氣：鄰近河濱公園且位於一樓，若遇梅雨季節或低窪地區，潮濕與蟲害風險需留意。 3. 採光受限：受周邊環境影響，底層單位日照時間可能較短，室內通風性不如中高樓層。 4. 屋齡因素：屋齡已達 14 年，部分管線或設備可能需要逐步更新，需確認管理費是否會隨大修調整。
機會 (Opportunities)	1. 家庭需求匹配：對於有小孩或飼養寵物的一至二代庭戶，庭院戶提供了難得的戶外活動空間。 2. 學區優勢：鄰近光明國小與國中，符合 12 年國教穩定的就學需求，適合重視教育的家庭。 3. 市場定位：在南崁區域，總價 2000 萬級距且含車位的物件對首購族而言門檻相對友善。 4. 改造潛力：因屋齡非極新，若預算允許，可透過內部裝潢調整來改善一樓採光與防潮問題。
威脅 (Threats)	1. 轉手難度：二手市場中，一樓庭院戶的客群較窄，未來出售時可能不如中高樓層流通快。 2. 安全考量：低樓層需注意防盜安全措施，且臨近公園可能吸引外人經過，影響居家寧靜度。 3. 房價波動：總價 2088 萬屬於中價位，若區域房市價格回調，短期內資產增值空間可能有限。 4. 維護成本：14 年社區可能面臨公共設施老化的狀況，需留意大樓更新計畫或修繕基金是否充足。

2. 物件評論

購買建議： 此物件對於預算穩定、重視生活機能與通勤便利的家庭來說，具有不錯的中性偏正面價值，特別是包含車位的條件在桃園地區相當具吸引力。

主要理由：

CP 值高：總價 2088 萬包含停車位，折算下單價在區域內屬於合理範圍，降低了整體購屋門檻。
生活圈完整：鄰近商圈、河濱公園與學校，對有小孩的家庭或雙薪通勤者極為友善。
稀缺性：1 樓庭院戶在公寓或大樓中相對少見，能提供地面接觸感，適合需要空間活動的族群。

注意事項： 您需親自體驗一樓的採光、濕度以及周遭噪音狀況。若家庭成員對隱私或日照有高要求，建議與高樓層單位權衡；若能接受底層特性並做好防潮防蟲規劃，此屋是首購置產的踏實選擇。

問與答

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蘆竹南崁首購

郭芝縈(仲介，收取服務費)

暱稱：郭姐

專業品質：

服務態度：

房仲電話：0932-594401

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有巢氏南崁捷運奉化加盟店

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證號: (112)登字第439451號

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