水交社樓寓  南區買屋 / 南區買房 - 台南市區買房南區新光三越/大成國中/水交社5+6樓健身公

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：668 萬
參考單價：26.98 萬/坪
地址：台南市南區西門路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 5房(室) 3廳 3衛
總坪數：24.76 坪 (不含車位面積)
主建物面積：18.22 坪
附屬建物面積：2.14 坪
共同使用：4.39 坪
土地面積：7.29 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：41 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：市立新興國小, 市立大成國中
鄰近公園：水交社公園
生活機能：新光三越
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地段優越：位於台南核心西門路商圈，鄰近新光三越，生活機能極佳。 2. 學區資源：對面即大成國中，符合學區置產需求。 3. 居住環境單純：一層兩戶配置，住戶組成單純，隱私性較好。 4. 裝潢新穎：全新裝潢格局方正，無需額外整理即可入住。 5. 採光通風：房間開窗設計良好，自然採佳。
劣勢	1. 屋齡偏高：已達 41 年，建物結構與公共設施可能老舊。 2. 樓層較高：位於 5 樓，若無電梯對長者或幼童家庭不便。 3. 坪效比極高：24.76 坪規劃為 5 房，單個房間空間可能較為緊湊。 4. 無車位：總坪數未含車位，都市精華區停車不便。
機會	1. 投資潛力：成熟商圈搭配優質學區，租金承租需求穩定。 2. 低門檻入主：單價與總價相對市中心新建案較親民，適合剛需或投資人。 3. 空間利用：5+6 樓增建設計提供較大使用空間，彈性運用佳。
威脅	1. 貸款限制：屋齡近 42 年，可能影響銀行貸款年限與額度，資金籌措有門檻。 2. 轉手流動性：老舊公寓在未來市場上競爭可能不如電梯大樓。 3. 維護成本：高樓層老舊公寓需考慮公共維修基金與樓梯整修風險。

物件評論

這筆物件屬於典型的「地段價值」優於「建物條件」的公寓。

是否值得購買？ 如果您是為了學區需求、預算有限但希望進入核心商圈，或是作為長線收租投資，此物件具有高度購買價值；但若是追求居住舒適度、有老人同住或看重未來資產增值潛力，則需慎重考慮。

主要理由：

地段與學區護城河：西門路一段與大成國中的組合，保值性強，無論自住或出租都有穩定客源。
老舊建物的財務風險：41 年屋齡是最大的變數，購屋前務必確認銀行核貸成數與年限，避免資金規劃失誤。
空間實用的代價：雖然坪數不大，但透過增建達到 5 房設計，適合需求分房的家庭或投資分割出租，不過實際居住隱私與寬度需親身體驗評估。

建議先確認貸款資格，並親自上樓檢查 5 樓的爬梯狀況與鄰居噪音情況，再行決定是否簽約。

問與答

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