鶯歌社區大樓  鶯歌買屋 / 鶯歌買房 - 鶯歌社區大樓-易居邦高樓層景觀美2房@雙衛前後陽台

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1198 萬~~1138 萬
參考單價：37.34 萬/坪
地址：新北市鶯歌區國中街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：易居邦
格局： 2房(室) 2廳 2衛 2陽台
總坪數：30.48 坪 (不含車位面積)
主建物面積：17.33 坪
附屬建物面積：3.74 坪
共同使用：9.41 坪
樓別/樓高： 11樓 / 11樓
屋齡：7 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：1928 元/月
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：二橋國小.尖山國中
生活機能：全聯
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角：鶯歌易居邦物件分析

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 高樓層景觀：位於 11 樓頂樓，採光通風佳，視野較無遮擋。 2. 實用格局：2 房 2 廳 2 衛，前後陽台設計，生活機能動線完善。 3. 屋況新穎：屋齡僅 7 年，社區設施齊全（健身房、KTV 等），入住即新。 4. 學區資源：鄰近二橋國小與尖山國中，滿足子女教育需求。 5. 生活便利：附近有三聯超市及尖山公園，日常採買與運動方便。
劣勢 (Weaknesses)	1. 頂樓風險：位於 11 樓共 11 樓，需留意頂樓隔熱與滲漏水潛在問題。 2. 無車位：總價不含車位，後續需額外考慮購置或租賃車位成本。 3. 坪數限制：30 餘坪適合 2 房，若未來家庭人口增加，空間可能較為緊湊。 4. 管理費：月繳 1928 元，需確認包含項目是否足夠涵蓋公共設施維護。
機會 (Opportunities)	1. 自住保值：新穎社區配合生活機能，適合長期自住房屋。 2. 區域發展：鶯歌區持續推動陶瓷觀光與交通建設，潛在價值可期。 3. 投資潛力：若購屋者考慮未來轉手或出租，高樓層與學區屬性具吸引力。 4. 低門檻：總價 1138 萬在區域內屬親民價位，適合作為首購或置產選擇。
威脅 (Threats)	1. 景氣波動：新北市周邊房價可能受整體房地產市場行情影響，增值空間需觀望。 2. 頂樓維修：若屋齡增加，頂樓防水或維護費用可能由住戶分擔，影響長期持有成本。 3. 同區競品：鶯歌區可能有新案釋出，可能影響二手市場轉手價格與速度。 4. 交通限制：非捷運直通路，需依賴公車或開車，通勤台北市區時間成本較高。

2. 物件評論

此物件對於預算有限且重視生活機能的家庭來說，是一個值得考慮的選擇。總價 1138 萬在新北市地區屬於較親民的價位，7 年屋齡加上高樓層設計，提供了良好的居住品質與採光。雙衛浴與前後陽台配置對於小家庭而言非常實用，周邊學校與超市的配套也讓生活相當便利。

然而，由於位於頂樓（11 樓/11 樓），購買前務必請專業人員檢視屋頂防水狀況，並詢問社區對頂樓維護的現況與規範。此外，由於不含車位，需將後續購置車位的成本納入總預算評估。若您能接受頂樓可能存在的隔熱或維修風險，並確認該區域的通勤動線符合需求，這是一筆具備高 CP 值的購屋機會。

問與答

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鶯歌社區大樓

蘇上恩(仲介，收取服務費)

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經紀業名稱: 巨眾不動產經紀有限公司

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