鼓山買屋 / 鼓山買房 - 左營大樓推薦鼓山內惟美術館永久景觀邊間三房平車

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1688 萬 (含車位價)
參考單價：38.26 萬/坪
地址：高雄市鼓山區翠華路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：悅讀山妍
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：44.12 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.33 坪
附屬建物面積：3.01 坪
共同使用：18.78 坪
土地面積：4.92 坪
樓別/樓高： 13樓 / 15樓
屋齡：17 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：2475 元/月
朝向方位：坐南朝北
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 交通便利：步行五分鐘可達馬卡道輕軌站，鄰近台鐵美術館與鼓山站，通勤效率高。 2. 居住品質高：邊間戶型方正，採光通風優異，且擁有內惟美術館永久景觀。 3. 坪數規劃實惠：44 餘坪三房兩衛空間寬敞，適合家庭居住，主臥設衛浴窗改善衛生問題。 4. 車位配置：附坡道平面式車位，解決停車需求且安全性高。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡因素：建於約 17 年前，部分管線或公共設施可能進入更新週期。 2. 交通噪音：臨近翠華路主要幹道，低樓層可能有車潮噪音影響（雖為高樓層仍須注意）。 3. 管理費細節：每月管理費約 2,475 元，需確認是否包含電梯維護等公共基金儲備充足度。
機會 (Opportunities)	1. 增值潛力：輕軌通車後，通勤圈價值提升，長期具房價上漲空間。 2. 區域發展：內惟美術館周邊持續開發中，生活機能與藝術氛圍日益成熟。 3. 市場需求：該區塊三房規格在自住房客群中需求穩定，未來轉手或出租均具吸引力。
威脅 (Threats)	1. 市場波動：房地產市場景氣受政策與利率影響，短期持有成本需評估。 2. 維修隱憂：屋齡增加可能導致外牆漏水或設備故障風險，購買前建議詳細檢查。 3. 新案競爭：周邊若有新成屋預售推出，可能對二手房產的議價空間產生壓力。

物件評論

此物件針對重視通勤效率與居住舒適度的購屋者而言，值得列入重點考慮。

主要理由如下：首先，價格競爭力強。以每坪約 38.26 萬的單價，在高雄鼓山內惟區域屬於合理水準，尤其考量其高樓邊間視野與美術館景觀，具備稀缺性。其次，生活機能完善且交通優勢明顯，輕軌與台鐵並行的雙軌路網大幅提升移動便利性，對於工作於左營、高鐵站或市區的人士極為友善。最後，格局實用性高，13 樓的高層位能兼顧隱私與採光，三房兩衛設計亦符合核心家庭需求。

建議購買前應確認車位產權轉移細節及房屋漏水狀況，並評估未來輕軌周邊開發進度對居住寧靜度的潛在影響，若上述條件可接受，此處為自住或長線投資的優質選擇。

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