天母蛋黃區近學區  士林買屋 / 士林買房 - 天母庭園華廈醫生的家

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2280 萬
參考單價：86.92 萬/坪
地址：台北市士林區天母西路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：庭園華廈
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1廚房
總坪數：26.23 坪 (不含車位面積)
主建物面積：19.71 坪
附屬建物面積：2.92 坪
共同使用：3.6 坪
土地面積：6.08 坪
樓別/樓高： 2樓 / 7樓
屋齡：45 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
車位描述：抽籤車位
電梯：有

影音專區

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1040 元/月
管理描述：白天警衛
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：天母國小.天母國中.台北美國學校.台北市日僑學校.
鄰近公園：天和一號公園.磺溪公園
生活機能：天福市場.新光三越超市
附近交通：天母國小站
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物業分析報告：天母庭園華廈

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	位於天母核心區（蛋黃區），鄰近天母國小、美國學校等明星學區，資產保值性高。每月管理費僅 1,040 元，顯著低於同區水準，因頂樓太陽能板收益挹注社區基金。室內管線全額更新，裝潢簡潔，具備即住條件，降低購屋後修整成本。
劣勢	屋齡已達 45 年，屬於高齡建物，可能影響銀行貸款成數或年限。採光與隱私較低樓層受限，且噪音干擾風險較高。房屋面積為 26 坪多卻規劃 3 房，空間利用需考量緊迫感。
機會	該區域為天母傳統精華地段，長期租屋與買賣需求穩定，尤其針對外籍人士與學童家庭。低公設比與低管理費意味著持有成本低，適合長線自住或投資收租。社區提供太陽能板下曬衣空間及垃圾 24 小時投放，提升生活便利度。
威脅	高齡建物隨年限增加，未來可能面臨社區大規模修繕經費提撥壓力，雖目前基金充裕，但需長期追蹤管委會財務。停車位為公有性質，需承租且非固定車位，需視抽籤結果，若未能抽中將增加通勤困難。貸款時可能因屋齡遭壓縮額度。

2. 物件評論

購買建議：適合「自住重學區」或「投資重收租」的買家，不建議對房貸年限與新建案偏好高的買家。

此物件位於天母黃金地段，擁有極佳的學區資源與醫療配套，對於有子女就學需求或外籍人士租屋市場而言，出租性極高。最大的賣點在於極低的持有成本，每月千餘元的管理費在台北市住宅中相當罕見。然而，購屋者必須正視 45 年的屋齡風險，這可能限制貸款額度並影響未來轉手流動性。若您能接受老屋特性且能承擔停車位不確定的因素，此物件在價格與功能性上具有極高 CP 值。建議在洽談時進一步確認銀行對屋齡的貸款政策，並評估車位承租成本是否納入總持有預算。