新裝潢高樓層  寶山買屋 / 寶山買房 - 永慶同星｜彤雲山莊｜公寓4F新裝潢｜高收益兩房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~698 萬~~638 萬
參考單價：30.29 萬/坪
地址：新竹縣寶山鄉彤雲街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：彤雲山莊A區
格局： 2房(室) 2廳 1衛 1陽台
總坪數：21.063 坪 (不含車位面積)
主建物面積：17.367 坪
附屬建物面積：1.258 坪
共同使用：2.438 坪
土地面積：7.744 坪
樓別/樓高： 4樓 / 5樓
屋齡：32 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1600 元/月
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：雙溪國小、寶山國中
鄰近公園：寶山生態公園
生活機能：寶山農會
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格與收益表現優異：總價約 638 萬，屋內新裝潢省時省力。年租金 18,000 元預估收益率約 3.4%，對於投資客而言吸引力高。 2. 地理位置便利：距離新竹科學園區騎車僅 10 分鐘，通勤友善，且鄰近寶山國中、國小等教育資源。 3. 居住環境佳：位於高樓層（4F/5F），採光通風良好且擁有山景視野，社區有 24 小時警衛管理，安全性高。
劣勢 (Weaknesses)	1. 樓層與電梯問題：屋齡 32 年的五層公寓，通常無電梯。住於 4F 對年長者或行動不便者不便，且上下樓負擔較高。 2. 機能配置不足：單位內僅設一衛浴，對於兩房格局而言，早晚尖峰時間可能需爭搶使用。 3. 缺乏車位資訊：總坪數不含車位，未來停放車輛需額外解決停車問題。
機會 (Opportunities)	1. 資產配置入門：相较于竹北或新竹市內房價，此區域單價較低，適合作為第一筆房產投資的門檻。 2. 租賃需求穩定：緊鄰科學園區，吸引外派或通勤人員租屋，出租風險相對較低。
威脅 (Threats)	1. 貸款與屋齡限制：32 年屋齡在銀行核貸時可能面臨成數降低或年限縮短的狀況。 2. 轉手流動性風險：老舊公寓無電梯，未來在二手市場上的競爭力可能不如具備電梯設備的住宅，轉售週期可能較長。

物件評論

購買建議：適合投資收租或通勤族群，但自住需謹慎評估。

此物件的主要賣點在於「高租金報酬率」與「科學園區近距通勤」，對於希望在竹北周邊布局房產的投資者來說，具有相當高的 CP 值。新裝潢意味著買家無需額外投入裝修成本即可獲得租金收益。然而，購買前必須確認銀行對 32 年屋齡公寓的貸款成數是否影響資金規劃，並需考量 4 樓無電梯的生活習慣是否符合未來需求。若您能接受老舊社區特性且追求穩定被動收入，此為值得考慮的標的；若是長期自居的家庭買方，則建議進一步評估屋況維護成本與居住便利性。

問與答

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