三民透天推薦  鳥松買屋 / 鳥松買房 - 專約-澄清湖特區10米路.面寬8米多優質獨棟透天

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1270 萬~~1200 萬
參考單價：32.43 萬/坪
地址：高雄市鳥松區夢裡東巷地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 2衛 1廚房
總坪數：37 坪 (不含車位面積)
主建物面積：37 坪
土地面積：30.35 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：15 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 別墅

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西北朝東南
鄰近學校：鳥松國小.鳥松國中
鄰近公園：澄清湖風景區
生活機能：814生鮮超市
附近交通：183號省道
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 空間條件優異：面寬達 8.4 米，前方道路寬達 10 米，對透天物件而言極為罕見，採光與通行性俱佳。 2. 價格具競爭力：總價 1,200 萬元，參考單價約 32.43 萬元/坪，在澄清湖特區周邊具吸引力。 3. 格局機能完善：4 房 2 廳 2 衛，適合多人口家庭；鄰近公園、學校及商圈，生活機能成熟。 4. 交通便捷：近國道 10 號交流道，且有多條公車路線經停，通勤與移動方便。
劣勢 (Weaknesses)	1. 產權紀錄疑義：特色說明提及「地上物未保存登記」，可能涉及產權移轉困難或銀行貸款成數受限。 2. 屋齡較長：屋齡 15 年，買入後可能需要額外的檢修或翻新預算。 3. 無附車位：總價不包含車位，購屋者需另行考量停車需求與成本。 4. 位於巷弄：地址為「夢裡東巷」，非主要幹道，隱私性佳但知名度與轉手曝光度可能略低。
機會 (Opportunities)	1. 環境升值潛力：鄰近澄清湖風景區與仁壽公園，長期生活環境價值具有穩定性。 2. 居家改造空間：格局方正，若有改善需求，具備良好的改建或裝修基礎。 3. 通勤需求增長：隨著鳳山與高雄市區連結增強，交通優勢可能進一步提升區域價值。
威脅 (Threats)	1. 法律與貸款風險：地上物未保存登記可能導致銀行承作意願低，影響資金規劃。 2. 市場流動性：老舊且產權狀況複雜的透天，未來轉手速度可能不如新成屋，需考慮持有風險。 3. 維護成本：屋齡增加後，公共設施與管線老舊可能帶來潛在的維修負擔。

物件評論

購買建議：值得關注，但需優先釐清產權與貸款問題

此物件在「物理條件」與「地段」上表現出色。8.4 米的大面寬與 10 米寬道路在透天市場中非常難得，加上鄰近澄清湖與成熟生活圈，居住品質相當高，且總價在區域內具競爭力，對於重視空間寬敞度與環境寧靜的家庭來說，是極佳的選擇。

然而，「地上物未保存登記」是此案的關鍵風險點，這可能直接影響銀行貸款的成數與期限，甚至未來產權移轉時需要更複雜的法律程序。因此，若您現金購屋或已確認銀行能協助貸款，此物件非常值得入手；若需仰賴高額貸款，則建議先與銀行確認承作意願後再進行交易。在確認產權無虞前，建議以謹慎態度評估。

問與答

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我在建築業界歷練了20幾年，從建築師事務所、負責建築設計規劃、工程監理、到景觀規劃設計、室內空間規劃設計。
爾後因緣際會到大陸集團房地產開發公司擔任天津、江蘇、上海、揚州、昆山、成都等地，負責集團房地產開發案，針對各案作督導、監察、審核工作。
離開集團後在上海開店六年，從事二手房房仲業買賣租賃、後又回到台灣掌管建設公司，負責土地開發規劃、建案設計規畫定位、成本預算編列風險評估、工程建材遴選、廠商評估決策、工程施工發包、銷售端市場行銷策略定位。
一路都是在建築業界，所以您若有土地、房屋、規劃、施工、買賣、銷售等這方面的問題，我應該都可以提供客觀與詳實的意見和看法給您們參考，謝謝。

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