崑山科大 永康公園
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台南廠房土地 永康區崑科大乙工廠住辦
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：2300 萬
- 參考單價：16.71 萬/坪
- 地址：
台南市
永康區
大灣路
地圖
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- 格局： 15房(室) 1廳 6衛 1陽台
- 總坪數：137.68 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：132.12 坪
- 附屬建物面積：5.56 坪
- 土地面積：47.57 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 4樓
- 屋齡：32 年
- 法定用途：廠房
- 形式/類型：住辦/ 工廠
房市行情分析
物件單價：
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萬/坪
房市行情：
—
萬/坪
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 地理位置與交通便利： 座落於永康區大灣路，鄰近大灣交流道，南下北上交通便利，且有崑山科大及國小環繞，生活機能完善。 空間規劃靈活： 乙工廠住辦用途限制較少，擁有 137.68 坪空間及 15 間房間，適合創業辦公室、多戶租賃或家庭大宅自用。 價格門檻相對友善： 參考單價約 16.71 萬/坪，對於需要大坪數空間的買方而言，進場門檻低於一般住宅豪宅。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 屋齡較長： 建物已達 32 年，需留意結構安全及未來可能產生的整修或維護成本。 現金流回報率偏低： 目前月租金總額約 2.19 萬元，換算年投資報酬率僅約 1% 左右，純靠收租回報速度較慢。 融資與稅賦限制： 作為廠房土地，銀行贷款成數或利率可能與一般住宅不同，且土地增值稅與房屋稅計算方式需特別釐清。 |
| 機會 (Opportunities) | 提升租金收益潛力： 目前僅部分樓層出租，若能優化裝修並招攬更多租戶（如鄰近產業聚落之新創或住辦需求），月收可進一步提高。 資產增值可能： 永康區鄰近工業區與科技園區，區域發展若持續升溫，廠房轉售價值或會有上漲空間。 自用規劃彈性高： 15 間房的格局極適合需要多個獨用空間的工作室或多人家庭共同居住。 |
| 威脅 (Threats) | 流動性風險： 相比住宅，廠房類資產在二手市場的受眾較窄，未來轉手可能耗費較長時間。 區域競爭與政策變化： 周邊若有新開發案或產業聚落遷移，可能影響承租需求；另需留意地方政府對於工廠使用執照的規範變更。 |
2. 物件評論
購買建議：適合「自用為主力、租金為副利」或「投資佈局長期資產」者，非短期投機首選。
主要理由： 此物件最大的亮點在於「地點」與「價格效益」。永康區大灣路鄰近科博館及崑山科大一帶發展成熟，交通優勢明顯，對於需要進駐產業帶或尋求低稅務成本的大坪數自用空間（如設計工作室、家族辦公室）來說，性價比極高。
然而，買家需謹慎評估「32 年屋齡」的後續隱憂，建議成交前委託專業技師進行結構檢核，以免隱形維修成本超出預算。此外，若單純以收租為目的，目前的租金回報率偏低，需要買方有耐心經營租賃或自行規劃空間以提升收益。若能接受此點並看重長期資產配置與空間使用彈性，則是一筆值得考慮的物件。
問與答
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林素卿(仲介，收取服務費)
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南北房屋 玉辰 加盟店
經紀業名稱: 大頁不動產仲介有限公司
證號: (94)登字第063268號
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