勝利國小後甲國中華廈  東區買屋 / 東區買房 - 台南東區黃金地段長榮路7樓大坪數商辦住宅大樓台南買屋專家

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1790 萬
參考單價：42.55 萬/坪
地址：台南市東區長榮路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：42.07 坪 (不含車位面積)
主建物面積：31.85 坪
附屬建物面積：3.59 坪
共同使用：6.63 坪
土地面積：6.28 坪
樓別/樓高： 7樓 / 7樓
屋齡：35 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 華廈
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：勝利國小、後甲國中
鄰近公園：東寧運動公園
生活機能：崇誨市場
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下針對編號 1304367 物件之買房者視角分析：

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 核心地段：位於台南東區長榮路，鄰近成大與南紡商圈，生活機能極佳。 2. 空間配置優異：42 坪大戶格局，擁有 3 衛浴與雙房設計，室內採光極佳（八窗玲瓏）。 3. 學區優勢：鄰近勝利國小與後甲國中，屬於重點學區範圍。 4. 空間彈性：商業性質且坪數大，除自住外亦適合用作工作室或小型辦公室。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：35 年樓齡，可能面臨管線老舊、電梯故障或漏水等潛在維護問題。 2. 頂樓位置：位於 7 樓（最高層），夏季受熱影響較大，且需確認屋頂防水狀態。 3. 無車位配套：總價未包含車位，在東區停車可能不便。 4. 使用分區限制：標示為商業用，非純住宅性質，貸款條件與稅率可能與一般住宅不同。
機會 (Opportunities)	1. 改造潛力：大坪數空間適合重新裝潢，調整為更符合現代需求的格局。 2. 投資租金：鄰近學校與商圈，對租屋族群或短租工作室有吸引力。 3. 區域發展：東寧運動公園周邊開發持續進行，生活品質有望提升。
威脅 (Threats)	1. 貸款門檻：商業用物件通常首付款比例較高，貸款成數與利率可能不如住宅優惠。 2. 流動性較低：高屋齡且商業用的物件，未來轉手賣給一般自住族群的難度較大。 3. 稅務成本：若未實際作為營業使用，房屋稅課徵等級可能較高，或需依規定申請調整。