左營買屋 / 左營買房 - R14捷運站⭐漢神巨蛋⭐陽台進出高樓層大四房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1198 萬
參考單價：28.58 萬/坪
地址：高雄市左營區新庄仔路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：博愛觀邸
格局： 4房(室) 2廳 2衛 1廚房
總坪數：41.92 坪 (不含車位面積)
主建物面積：25.77 坪
附屬建物面積：8.39 坪
共同使用：7.76 坪
土地面積：6.34 坪
樓別/樓高： 10樓 / 16樓
屋齡：32 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2460 元/月
鄰近學校：新莊國小.左營國中
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段極為優異：鄰近 R14 巨蛋站、漢神商圈、台鐵左營站，並可快速連接國道 1 號與 10 號，通勤與生活便利性極高。空間規劃實用的格局：擁有高達 41.92 坪的大四房雙廳設計，適合多人口家庭居住，室內使用坪效高。樓層採光與視野佳：位於 10 樓（總層數 16 樓），屬中高樓層，通風採光明亮且能有效隔絕底層噪音。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較高：建物已達 32 年，雖屋況超好，但對於未來銀行貸款成數或建築結構的長期維護需有更多評估。未含車位：總價不包含停車位，需依賴周邊月租停車場，每月約需額外編列 800 至 1200 元預算。單價與總價門檻：每坪 28.58 萬的價格在屋齡 30 年以上的物件中屬於中高價位，總價近 1,200 萬需審慎考量財務負擔。
機會 (Opportunities)	市場流通性佳：由於位於左營精華區且為稀缺的大四房格局，出租需求與轉手接盤對象通常較多。低管理費優勢：每月 2,460 元的管費在電梯大樓中屬合理範圍，對於持有成本的控制有利。生活機能成熟：周邊夜市、百貨、學校等資源豐富，極易維持租金水準與居住品質。
威脅 (Threats)	利率環境波動：若貸款購屋，升息或高利率環境將增加還貸壓力。建築折舊風險：隨著屋齡接近並超過 30 年，未來若社區更新緩慢，可能影響資產增值幅度與轉手速度。市場流動性變化：整體房市若遇下行趨勢，老屋的價值支撐通常不如新成屋來得堅強。

2. 物件評論

購買建議：適合重視生活便利性與空間大小的家庭自住買家。

此物件位於高雄左營精華地段，最大的賣點在於「交通便利性」與「大四房格局」。對於在附近工作、或需要頻繁往返高鐵站的家庭而言，這裡的生活機能極為成熟，能省下大量通勤時間。雖然屋齡已達 32 年，且未包含車位會增加每月支出，但建物本身屋況良好即可直接入住，省去了裝潢時間與資金。若您重視生活品質大於對新穎度的追求，並且能接受老屋可能帶來的長期維護議題，這是一個值得考慮的置產標的；但若您是純投資或對銀行貸款成數有嚴格限制者，則建議再評估建築結構安全與財務規劃。